應納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
2 ? 計算土地增值稅的扣除項目
?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
?。?）開發(fā)土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；
（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
3.1 ? 土地增值稅計算案例1：
我公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以4,000元/M2價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。
第一步，計算扣除項目金額
1、購買土地使用權(quán)費用：300萬元
2、開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500萬元
3、計算加計扣除：
（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360萬元
4、房地產(chǎn)開發(fā)費用：
因為你企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為：（300＋1500）×10％＝180萬元，應按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
5、稅金：170萬元
扣除項目金額＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510萬元
第二步，計算增值額
商品房銷售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000萬
增值額＝商品房銷售收入－扣除項目金額合計
?。?,000－2,510＝1,490萬元
第三步，確定增值率
增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％
增值率超過扣除項目金額50％，未超過100％
第四步，計算土地增值稅稅額
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
?。?,490×40％－2,510×5％
?。?96－125.50
?。?70.50萬元
3.2 ? 土地增值稅計算案例2：
企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少？
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬元）
3.3 ? 土地增值稅計算案例3：
某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入600萬元，繳納相關稅費共計32萬元。該倉庫原造價400萬元，重置成本800萬元，經(jīng)評估該倉庫六成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉庫應繳納土地增值稅多少萬元？
收入總額=600（萬元）
扣除項目合計=800×60%+32=512（萬元）
增值額=600-512=88（萬元）
增值額占扣除項目比例=88÷512×100%=17.19%，適用稅率為30%。
應繳納土地增值稅稅額=88×30%=26.4（萬元）
3.4 ? 土地增值稅計算案例4:
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，該企業(yè)沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息，該項目在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按10%計算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅應為多少萬元？
扣除項目金額=50+200+（200+50）×10%+ 60+（50+200）×20%=385（萬元）
增值額=1000-385=615（萬元）
增值率=615÷385×100%=159.74%
應納稅額=615×50%-385×15%=249.75（萬元）
3.5 ? 土地增值稅計算案例5:
2009年7月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權(quán)時繳納相關稅費40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時繳納相關稅費35萬元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應繳納多少土地增值稅？
扣除項目金額=1200+40+35=1275（萬元）
增值額=1800-1275=525（萬元）
增值率=525÷1275×100%=41.18%
應納稅額=525×30%=157.5（萬元）
3.6 ? 土地增值稅計算案例6：
某公司銷售一棟已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度為50%，銷售時繳納有關稅費30萬元。該公司銷售辦公樓應繳納土地增值稅多少萬元？
扣除項目金額=800×50%+30=430（萬元）
增值額=500-430=70（萬元）
增值率=70÷430×100%=16.28%
應納稅額=70×30%=21（萬元）
3.7 ? 土地增值稅計算案例7：
某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積對外銷售，取得銷售收入7648萬元；其余部分暫時對外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關成本、費用有：
（1）支付土地使用權(quán)價款1400萬元；
?。?）取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬元；
（3）前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費用60萬元；
?。?）發(fā)生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元（利息費用雖未超過同期銀行代扣款利率，但不能準確按項目計算分攤）。當?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅額時的扣除比例為9%。
1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加共計多少萬元？
營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加
=7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（萬元）
2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額共計有多少萬元？
價款=1400×80%=1120（萬元）
開發(fā)成本=（42+90+2100+60）×80%=1833.6（萬元）
開發(fā)費用=（1120+1833.6）×9%=265.82（萬元）
稅金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（萬元）
加計扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（萬元）
允許扣除費用合計=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（萬元）
3、2008年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳土地增值稅多少萬元？
增值額=7648-4223.14=3424.86（萬元）
增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%
應納土地增值稅額=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（萬元）
4、該企業(yè)應繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。
應納所得稅額=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×25%=520.56（萬元）
3.8 ? 土地增值計算稅案例8：
某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入9500萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價款和有關費用1000萬元，開發(fā)成本2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用500萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司同時建造別墅，貸款利息無法分攤，該地規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計提比例為10%。轉(zhuǎn)讓該普通住宅應繳納土地增值稅多少萬元？
1、應繳納營業(yè)稅=9500×%=475（萬元）
2、應繳納城建稅、教育費附加=475×（5%+3%）=38（萬元）
3、扣除項目金額=1000+2000+（1000+2000）×10%+475+38+（1000+2000）×20%=4413（萬元）
4、增值額=9500-4413=5087（萬元）
5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
6、應納稅額=5087×50%-4413×15%=1881.55（萬元）
3.9 ? 土地增值稅計算案例9:
2016年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務機關申報核準轉(zhuǎn)讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房價款24萬元。經(jīng)評估，該住房的重置成本為20萬元，成新度為70%。住房轉(zhuǎn)讓時，李某已按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費0.18萬元、評估費0.5萬元、稅金1.32萬元。王某應繳納多少土地增值稅？
從2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。
3.10 ? 土地增值稅計算案例10：
某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務：
?。?）1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金600萬元，繳納相關費用24萬元；
?。?）以上述土地開發(fā)建和普通標準住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為1/2；
?。?）普通標準住宅樓開發(fā)成本300萬元，寫字樓開發(fā)成本620萬元；
?。?）分攤到住宅樓利息支出40萬元，包括超過貸款期限的利息4萬元，寫字樓的利息無法分攤；
（5）9月初全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入1080萬元，其中包括像購房者一并代收的市政施工費共計50萬元；
?。?）9月底將寫字樓與他人聯(lián)營開設一商場，共同承擔經(jīng)營風險，寫字樓稅務機關的核定價格是1500萬元。
其他相關資料：該房地產(chǎn)公司所在的省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用；如果代收費用計入房價像購買方一并收取，則可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。
（1）公司銷售普通標準住宅樓的土地增值稅扣除項目金額是多少萬元？
?。?）該公司應納的銷售普通標準住宅樓的土地增值稅是多少萬元？
?。?）公司寫字樓對外投資繳納土地增值稅時扣除項目金額是多少萬元？
?。?）公司寫字樓對外投資業(yè)務應納的土地增值稅是多少萬元？
?。?）應扣除的土地使用權(quán)的金額=（600+24）×1÷2=312（萬元）
開發(fā)成本=300（萬元）
公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用=（40-4）+（300+312）×5%=66.6（萬元）
稅金=1080×5%=54（萬元）
其他扣除項目=（300+312）×20%=122.4（萬元）
代收費用可在計算土地增值稅的時候扣除，但是不可以加計扣除。
可扣除項目合計=312+300+66.6+54+122.4+50=905（萬元）
?。?）收入總額=1080（萬元）
可扣除項目合計=905（萬元）
增值額=1080-905=175（萬元）
增值率=175÷905×100%=19.34
建造普通標準住宅出售，其增值額為超過扣除項目金額20%，予以免稅。
（3）應扣除的土地使用權(quán)的金額=（600+24）×1÷2=312（萬元）
開發(fā)成本=620（萬元）
應扣除的開發(fā)費用=（312+620）×10%=93.2（萬元）
以不動產(chǎn)對外投資，不繳納營業(yè)稅。
其他扣除項目=312+620+93.2+186.4=1211.6（萬元）
?。?）收入總額=1500（萬元）
可扣除的項目合計=1211.6（萬元）
增值額=1500-1211.6=288.4（萬元）
增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，適用稅率為30%
應繳納土地增值稅=288.4×30%=86.52（萬元）
4 ? 土地增值稅的計算方法及公式
土地增值稅是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。
5 ? 土地增值稅超率累進稅率表
? ? ? 級數(shù) 土地增值額 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?稅率% 速算扣除系數(shù)
? ? ? ?1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?30 ? ? ? ? ?0
? ? ? ?2 增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的 ? ? ? ? ? ? ???40 ? ? ? ? ?5%
? ? ? ?3 增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的 ? ? ? ? ? ? ?50 ? ? ? ? ?15%
? ? ? ?4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 60 ? ? ? ? ? 35%
