1 ? 宅基地買賣

根據《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬于無效的買賣。

農村房屋宅基地買賣合同無效怎么辦，受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權。從表面看來，購房者占了很大的便宜，但是由于買賣合同屬于無效合同，農村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。因此，一旦發生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經濟損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購買農村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。

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農村村民建住宅需要使用宅基地的,須要完成以下程序：

1.1 ? 一、申請

申請人持申請材料向當地村委會提出書面用地申請。村委會應當在每一個季度集中申請材料，依法召開村委會或村民代表大會進行審議，并張榜公布，在張榜公布之日起15個工作日內本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報給鄉鎮國土資源所初審。

1.2 ? 二、現場勘查

鄉(鎮)人民政府組織國土資源所進行現場勘查和群眾調查，審查建房用地和建設申請條件，并制作勘查筆錄和審查意見書。

1.3 ? 三、填申請表

國土資源所初審合格后發放《農村村民住宅用地與建設申請表》。

1.4 ? 四、村委會審查

村委會對申請人提交的《農村村民住宅用地與建設申請表》進行審查并簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現居住情況，由負責人簽字，同時加蓋村民委員會公章，報鄉(鎮)人民政府審核。

1.5 ? 五、審核上報

鄉(鎮)人民政府在收到村委會上報的住宅建設用地申請材料后完成審核并現場確定規劃用地范圍，并報縣國土資源局初審。縣國土資源局對符合審批條件的上報縣人民政府。

1.6 ? 六、審批

縣人民政府批準用地的，由縣國土資源局頒發《建設用地批準書》。

1.7 ? 七、放樣

由國土資源所牽頭協同鄉鎮政府人員根據《建設用地批準書》和《村鎮建設工程規劃許可證》到實地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應當在《放樣記錄卡》上簽字。放樣后，用地申請人方能動工建設。

1.8 ? 八、驗收發證

新建、改建、擴建農村村民住宅，應當自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續和房屋產權登記手續，領取土地使用權證書和房屋所有權證書。

根據我國《物權法》和《最高人民法院在司法實踐的指導》規定，我國農村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。具體的買賣效力如下：

1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況之一，應認定無效：

（1）城鎮居民購買；

（2）法人或其他組織購買；

（3）轉讓人未經集體組織批準；

（4）向集體組織成員以外的人轉讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；

（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；

（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

（4）轉讓行為征得集體組織同意；

（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

2 ? 宅基地買賣合同

農村宅基地轉讓協議書
轉讓方： ? ? ? ? ?（簡稱甲方）
受讓方： ? ? ? ?（簡稱乙方）
甲方自愿將宅基地一幅永久性有償轉讓給乙方作修建住宅之用地，經雙方自愿、平等、友好的協商，現達成協議如下：
一、宅基地坐落于號。四邊分明為界，面積 ? ? ? ?平方米。
二、甲方知曉國家宅基地轉讓的規定，愿意按此合同約定賠償由此造成乙方的損失，并保障乙方的權益不受侵犯。包括使用權、收益權、處置權。甲方不得干涉。
三、乙方不得改變此幅地塊的使用性質，改擴建不得影響附近居民的權益。如采光等。由此產生的糾紛，乙方責任自負。
四、轉讓金額：雙方議定此幅宅基地現價為人民幣整。
五、付款方式：雙方在協議簽字之日，乙方一次性付給甲方人民幣元整。
六、產權歸屬：協議雙方簽字付款之日起，該幅宅基地所有權屬歸于乙方所有，乙方有權在此宅基地上修建、改建房屋，本族及異姓人等無權干涉、爭議。 ? 在乙方修建房屋過程中，所需水、電由甲方負責辦理，所有費用由乙方承擔。道路有人干涉，甲方全部負責。 ?乙方在房屋建成后，甲方必須無條件配合乙方辦理，土地 使用證、房屋產權證過戶等手續到乙方手中，所需費用由乙方承擔。
七、協調和處理：乙方在建房施工中，如若發生土地產權糾紛等出現，由甲方負責出面協調處理，如有協調處理不好，甲方應負相關的責任。甲乙雙方如產生矛盾，應協調解決，協調地點由乙方確定，如訴訟由乙方確定訴訟法院地址。
八、違約責任：本協議從雙方簽字當之日起任何一方不得反悔違約，如甲方違約必須在原轉讓金全額的基礎上加倍賠償乙方，即賠償 ? ? ? 元整。1年以后違約以每年15%遞增，轉讓合同簽訂日期為合同生效日期，不滿一年算一年，滿一年不滿二年算二年。以此類推。即：賠償金額=原金額*2*（1+15%）^n。n=轉讓年限-1。舉例如下：成交金額確定為100萬元，第二年原房主反悔了，違約金=100萬元*2*（1+15%）^（2-1）=230萬元。如造成乙方損失（如基建費、裝修費、安裝費），甲方應負責賠償給乙方，如乙方違約，甲方在收取乙方的轉讓金全額不退回給乙方，作抵消乙方違約金。 甲方原有的房屋價值在甲乙雙方簽訂合同后價值歸零。
九、優先購買權：乙方轉讓房屋時應提前30天通知甲方，可以電話通知或發告知函，甲方電話變更或通訊地址變更導致通知乙方通知不到甲方，責任在甲方。乙方無責。
在同樣價格同樣條件下甲方享有優先購買權。可以在乙方簽訂轉讓合同前，決定是否匹配合同。一旦乙方與第三方簽訂了合同，優先購買權自動失效。
十、該宅基地如國家需要，需甲方配合提供相關手續，甲方不得推辭，賠償金由乙方所有。如遇到拆遷占地等事情，甲方只享有戶
口所帶來的收益，其他一切收益都歸乙方所有。
此協議一式兩份，雙方各執一份為據。
甲方： ? ? ? ? ? ? ? ? ?身份證號：
乙方：
證明人：
年 ? ? ? ?身份證號： ? ? ? 日 ? ? 月

3 ? 宅基地買賣糾紛

案件背景
農村宅基地作為農村居民生存權的保障，通常由符合法定條件的農村居民從農村經濟組織無償獲得。由于地理位置的限制及取得的無償性，農村宅基地通常價值較低，加之法律對農村宅基地使用權流轉的限制及其處理程序的特別規定，法院對涉及宅基地案件的受理數量一直較低。但隨著經濟的快速發展及新農村建設的不斷推進，宅基地的經濟價值被不斷放大，個別地段的宅基地由于開發建設的需要市場價值飆升到上百萬甚至更多。由于經濟利益的驅動，涉及宅基地糾紛的案件層出不窮。我所近日代理的一起宅基地糾紛案件就是很具有代表性的一例。

案情回放

2011年5月，高某將一小幅宅基地地皮作價15萬轉讓給王某某，并簽訂了書面協議。后來，由于城鎮建設的需要，該幅宅基地將被開發成主干道商業門面，因此，該幅宅基地的價值急劇飆升。2012年4月，高某之子高某某將其父高某與王某某訴至法院，主張其父高某與王某某所簽訂的宅基地買賣合同無效，王某某須返還該幅宅基地。我所接受被告王某某的委托，代為訴訟。

原告訴求

原告高某某的代理律師所起草的訴狀稱，高某在其子不知情的情況下，將其子高某某的宅基地出賣給王某某。同時，王某某非高某某所在村村民。因此，原告認為該宅基地轉讓協議違反了法律的禁止性規定，應認定為無效，王某某應返還該幅宅基地。

庭前運籌

我所律師顏世軍、饒健接受被告王某某的委托后，根據對方的起訴，分析認為原告起訴確認協議無效的依據可能有二：第一，根據《中華人民共和國物權法》及《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地歸農村集體經濟組織所有，農村經濟組織成員具有使用權但無處分的權利。根據現行法律法規和司法實踐，非本村村民購買本村宅基地，買方幾乎無一例外將被判敗訴。第二，高某在其子不知情的情況下出賣本屬高某某所有的宅基地將構成無權處分，現高某某對此協議不予認可，依據《中華人民共和國合同法》的規定，高某的處分行為應當認定為無效。
本案在訴前調解中，法庭調解員也表明了自己的觀點：被告王某某非原告所在村村民，即使其接受的是宅基地使用權的轉讓也是無效的。本案高某轉讓宅基地給王某某應認定無效，建議返還宅基地，對方退還購地款并適當補償。
針對上述情形，我所承辦律師查閱了大量資料并搜集了相關判例后，發現買地者幾乎無一幸免的皆以敗訴告終，倘若如此，我方當事人將蒙受巨大損失。通觀全局，如果本案進入實體審理將對我方極為不利，勢將敗訴。為此，承辦律師確定了避實就虛，程序為重，“曲線救國”的訴訟路線。
接下來承辦律師起草了答辯狀，同時開始了證據收集的工作，向沛縣工商行政管理局依法調取了正在開發該幅宅基地企業的工商登記信息，并調查了高某、高某某一家現有的幾處農村宅基地情況。一切準備就緒，只待開庭。

法庭對抗

庭審中我方主要從程序上進行了有力的抗辯：1、本案爭議的性質屬于宅基地使用權歸屬糾紛，依法不屬于法院受理范圍。2、根據證據規則的相關規定，本案原告并沒有合法的證據來證明本案訴爭的宅基地與其有直接的利害關系，因此，其作為原告是不適格的。另外，根據合同相對性原理，也可以得出原告在本案中沒有訴權，其不是適格原告的結論。3、因為該處宅基地正由開發商開發，王某某并沒有侵權行為，因此，王某某作為被告也是不適格的。4、我方舉證證明，該幅宅基地使用權原系高某所有。特別向法庭提出，高某、高某某父子具有特殊利害關系，具有訴訟利益的一致性。同時，向法庭揭示原告訴訟的真實意圖與本案的事實情況。

庭審結果

我方的代理意見得到了法院的認可與采納，本案以我方的勝訴而結案。
辦案有感
作為律師一定要有敬業的精神與扎實的理論功底，對每一個案件都需從不同的角度作出全面而深入的剖析，精心準備，準確找出突破口，才能不負所托，最大程度的維護當事人的合法權益。“甘為砝碼鎮天平”將是我們的價值體現與不懈追求。?