1 ? 2015年《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》有關問題的通知

　　各省、自治區、直轄市國土資源主管部門，新疆生產建設兵團國土資源局，解放軍土地管理局：

　　《城鎮土地分等定級規程》（GB/T 18507-2014）和《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）（以下簡稱“規程”）國家技術標準已經公開發布，于2014年12月1日起實施。為貫徹執行好規程，現就有關問題通知如下：

　　一、加大宣傳培訓和指導監督力度。規程是各級國土資源主管部門、土地市場中介行業協會、土地估價機構及其有關人員在從事地價管理和地價評估工作時應遵循的國家技術標準。各級國土資源主管部門要會同行業協會，組織開展部門、機構和人員培訓，在有關人員的后續教育中增加相應的內容和學時要求，加大規程的宣傳推行和指導監督力度，促進土地市場中介行業健康發展。

　　二、嚴格按規程制訂、更新并公布基準地價。市、縣國土資源主管部門應嚴格按照規程，開展基準地價制訂、更新和公布工作。基準地價每3年應全面更新一次；超過6年未全面更新的，在土地估價報告中不再使用基準地價系數修正法；不能以網格等形式借助計算機信息系統實時更新基準地價。基準地價以及全面更新成果應由省級國土資源主管部門組織驗收后報部備案，然后由市、縣國土資源主管部門及時向社會公開。省級國土資源主管部門要加強監督指導，確保基準地價及時更新、發布，對不符合規程規定的基準地價制訂、更新工作及成果應及時予以糾正。部將建立全國基準地價備案系統，實行電子化備案。

　　三、加強宗地地價評估管理。土地估價機構和人員開展宗地地價評估工作，應嚴格依照規程出具土地估價報告（含土地估價技術報告），并且履行電子化備案程序，取得電子備案號。在土地出讓、土地資產處置、土地收購儲備等工作中需要進行宗地地價評估的，各級國土資源主管部門應注意檢查所使用的土地估價報告是否具備電子備案號；在土地市場動態監測監管系統中上傳土地出讓合同時，應填寫土地估價報告備案號。

　　四、嚴格執行出讓地價評估有關規定。在國有建設用地使用權出讓前，市、縣國土資源主管部門應當按照規程和《關于發布〈國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）〉的通知》（國土資廳發〔2013〕20號）有關要求，組織對擬出讓宗地的地價進行評估，出具土地估價報告。出具的土地估價報告應當在“估價結果”部分有明確底價決策建議及理由；涉及協議出讓最低價標準、工業用地出讓最低價標準等最低限價的，還應同時列出相應的最低限價標準。

　　已出讓土地因調整容積率需評估補繳地價款的，若調整前原容積率低于1，可按新容積率規劃條件下評估期日的樓面地價乘以新增建筑面積確定應補繳的地價款。對列入市縣政府舊城區成片改造、棚戶區改造計劃的地塊，政府主動調整涉及多宗土地的城鎮控制性詳細規劃，在評估應補繳地價款時，樓面地價可按新容積率規劃條件下評估期日的樓面地價確定。

　　五、加強土地市場中介行業監管。各級國土資源主管部門要認真履行土地市場監管職責，加強對土地估價等市場中介行業的監管，對發現的不符合規程和部有關文件規定的土地估價報告，應依法追究有關機構和人員責任，同時交由行業協會予以行業自律處罰。省級國土資源主管部門要指導行業協會加強自律管理，定期開展土地估價報告備案情況檢查；嚴格執行土地估價報告抽查評議制度，定期組織行業協會和專家，對轄區內已備案的土地估價報告進行抽查和評議，向社會公布抽查評議結果。

　　本文件的有效期為5年。

　　2015年3月18日

　2 ? 城市土地估價規程

　　1 ?總則

　　1.1 ?規程制定的目的

　　為了規范土地估價行為，統一估價程序和方法，做到估價結果客觀、公正、合理，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的有關規定，制定本規程。

　　1.2 ?規程適用范圍

　　本規程適用于城市規劃區范圍內建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。獨立工礦區、城市規劃區外的成片開發區和國家重點基礎設施建設用地、農村鄉鎮企業建設用地的土地估價也適用本規程。

　　本規程所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。

　　1.3 ?從事土地估價的基本規定

　　城市基準地價評估由事業型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機構評估，土地估價師不得少于７名。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機構評估，土地估價師不得少于２名。

　　1.4 ?職業道德

　　土地估價應講職業道德。估價人員和估價機構應獨立、客觀、公正地開展評估工作，不得作任何虛假的估價，應為客戶保守秘密，按標準收費。

　　1.5 ?土地估價報告的有效期

　　土地估價報告的有效期為一年。

　　1.6 ?土地估價的法律依據

　　土地估價除應符合本規程外，還應符合國家現行有關標準、規范的規定。

　　1.7 ?規程解釋權

　　本規程由國土資源部負責解釋。

　　2 ?城市土地估價基本原則和程序

　　2.1 ?城市土地估價的基本原則

　　2.1.1 ?土地估價應遵循下列原則：

　　1.合法原則；

　　2.最高最佳使用原則；

　　3.替代原則；

　　4.預期收益原則；

　　5.供需原則；

　　6.估價時點原則；

　　7.多方法相比較原則。

　　2.1.2 ?遵循合法原則，是指估價人員和估價機構在土地評估中，應遵循相關法律、法規和規定，所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。

　　2.1.3 ?遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

　　基準地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。

　　企業改制、資產清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。

　　估價人員應對土地的現狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中說明。

　　2.1.4 ?遵循替代原則，是指土地評估應以同類地區類似土地在同等利用條件下的價格為基準。估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。

　　2.1.5 ?遵循預期收益原則，是指土地評估應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。

　　2.1.6 ?遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。

　　2.1.7 ?遵循估價時點原則，是指估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

　　2.1.8 ?遵循多方法相比較原則，是指土地評估應以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取得客觀估價結果。

　　2.2 ?城市土地估價的程序

　　2.2.1 ?城市土地估價應按下列程序進行：

　　1. 確定估價基本事項；

　　2. 編制估價工作計劃；

　　3. 實地確認估價對象；

　　4. 搜集估價所需資料；

　　5. 選定估價方法計算；

　　6. 確定估價結果；

　　7. 提交估價報告。

　　2.2.2 ?確定估價基本事項，是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。

　　確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權屬文件和估價權利性質等；確定估價目的應根據委托方的要求而定；確定估價時點應根據估價目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。

　　2.2.3 ?編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。

　　估價工作計劃主要應包括以下幾項：

　　1. 估價擬采用的技術步驟；

　　2. 估價擬采用的技術路線和估價方法；

　　3. 需要調查的資料及取得途徑；

　　4. 預計所需的時間、人力和經費。

　　2.2.4 ?實地確認估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現場，實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結構、權屬界限、周圍環境、道路狀況等，并對估價對象及周圍環境或臨路狀況進行拍照等。

　　2.2.5 ?估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。

　　估價所需資料主要應包括下列方面：

　　1. 估價對象相關經濟行為的申請、批件及合同等；

　　2. 對土地價格有普遍影響的資料；

　　3. 對估價對象所在地區的土地價格有影響的資料；

　　4. 相關房地產交易、成本、收益實例資料；

　　5. 確定土地估價參數的相關資料；

　　6. 反映估價對象權屬及狀況的資料。

　　2.2.6 ?根據估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進行評估，計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。

　　2.2.7 ?估價人員在確定對象價格后，應按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同，估價機構向委托人提交估價報告。土地估價報告需經當地土地管理機關確認后才能送交委托人。股份制改造上市企業的土地資產評估報告需按規定報省土地管理機關或國土資源部確認。

　　３、城市土地價格的影響因素

　　3.1 ?城市土地價格影響因素分類

　　城市土地價格的影響因素主要有以下三大類：

　　1. 一般因素；

　　2. 區域因素；

　　3. 個別因素。

　　3.2 ?一般因素

　　一般因素是指影響城市地價總體水平的社會、經濟、政策和自然因素等，內容包括人口、行政區劃、城市發展過程、地理位置、自然條件、社會經濟狀況、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

　　3.3 ?區域因素

　　區域因素是指影響城市內部區域之間地價水平的城市繁華程度及區域在城市中的位置交通條件、公共及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

　　3.4 ?個別因素

　　個別因素是指與宗地直接有關的自然條件、市政設施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質條件、使用限制和宗地位置等。

　　地價影響因素復雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要仔細調查，具體分析，不可千篇一律。

　　４。基準地價評估

　　4.1 ?準備工作

　　準備工作主要有編寫基準地價評估任務書、制定基準地價調查表和工作表、準備工作底圖等。

　　基準地價評估任務書的內容包括：城市基本情況、基準地價評估工作的領導與組織、估價時間安排和經費預算、估價成果及技術方案等。

　　基準地價評估的表格應根據各的實際需要來制定。一些基本表格見附錄A。

　　基準地價工作底圖為：

　　大城市 ? ? ? ?1:10000—1:20000

　　中等城市 ? ? ?1:5000—1:10000

　　小城市以下 ? ?1:1000—1:5000

　　按路線價評估基準地價的區域，局部商業用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。

　　4.2 ?資料調查與整理

　　4.2.1 ?資料調查的一般要求

　　1. 調查、收集到有關的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上；

　　2. 調查以土地級或均質地域為單位進行；

　　3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查；

　　4. 樣本要有代表性；

　　5. 樣本分布要均勻；

　　6. 調查樣本數為每級別內相同土地利用性質宗地數的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調查樣本至少應占其總量的１５％，每級樣本總數不少于30個；

　　7. 所選樣本應能同時獲得地價或利用效益和相對應的土地條件資料；

　　8. 出讓、轉讓、出租、入股、聯營、聯建等地價和企業單位土地利用效益資料以元為單位，準確到小數點后一位；

　　9. 調查資料必須填入相應的調表格。

　　4.2.2 ?資料調查的內容

　　1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料；

　　2. 土地利用效益資料：包括不同行業資金利潤率標準、同一行業不同規模的資金利用效益資料、不同行業不同規模的企業勞動力標準、行業經濟效益資料、單位或企業土地利用效益資料；

　　3. 地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補償標準資料，房屋造價、重置價等相關標準及土地開發費用資料等；

　　4. 影響地價的因素資料；

　　5. 其它資料：歷史地價資料、經濟發展及利息率利潤率資料、有關經濟指數及建筑材料價格上漲指數、土地開發與經營的政策法規、條例、規定等、有關土地房屋的稅收種類、生產率、城市規劃等有關資料。

　　4.2.3 ?樣本資料的整理

　　1. 樣本剔除。

　　逐表審查調查資料，將缺主要項目、填報數據不符合要求和數據明顯偏離正常性況的樣本剔除。

　　2. 樣本資料歸類

　　將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質地域、土地用途、企業用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當樣本數量少于規定要求時應進行樣本的補充調查。

　　4.3 ?基準地價評估的技術路線

　　4.3.1 ?以土地定級為基礎，土地收益（地租）為依據，市場交易資料為參考評估基準地價。該技術路線主要用于土地市場不發達，土地交易案例不多的城市。

　　4.3.2 ?用土地條件劃分均質地域（或以土地定級為基礎），用市場交易價格等資料評估基準地價。該技術路線主要用于土地市場發達，土地交易案例多的城市，是今后基準地價評估的主要技術路線。

　　4.3.3 ?用土地條件劃分均質地域，用市場交易價格等資料評估路線價。該技術路線主要用于土地市場發達城市的部分商業用地的評估。

　　4.4 ?級差收益（地租）法評估基準地價

　　4.4.1 ?土地級別的確定

　　根據《城鎮土地定級規程》的要求，確定土地的級別。

　　4.4.2 ?樣本數據處理

　　4.4.2.1 ?土地利用類型的劃分

　　土地利用類型的劃分按利用現狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時，也以土地的現狀開發程度和現狀利用程度為依據，適當考慮土地利用規劃。土地利用類型分為商業、住宅、工業用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。

　　4.4.2.2 ?單元土地質量指數計算

　　根據土地級別內單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質量指數按下式計算：

　　fi

　　Xin =——

　　n

　　式中：Xin ：某單元土地質量指數；

　　fi ：某單元總分值；

　　n ：土地級別數

　　4.4.2.3 ?行業或類別資本效益折算系數的計算

　　分別以商業、住宅、工業中某種行業或類別的資本為標準，按下式計算各行業或類別的資本效益折算系數：

　　Crm

　　Kci = ——

　　Cr

　　式中： ?Kci ：某用地類型中的某行業或類別資本效益折算系數

　　Crm ：該用地類型中某一行業或類別全市平均資金利潤率

　　Cr ：該用地類型中標準行業或類別全市平均資金利潤率

　　4.4.2.4 ?規模資本效益折算系數的計算

　　分別以商業、住宅、工業中當地行業最佳企業規模或技術水平下的資本為標準，按下式計算規模資本效益折算系數：

　　Crn

　　Ｋcs =——

　　Cmax

　　式中：Ｋcs ：某一行業或類別某一規模下的資本效益折算系數

　　Crn ：該行業或類別某一規模下的全市平均資金利潤率

　　Cmax ：該行業或類別最佳規模下的全市平均資金利潤率

　　4.4.2.5 ?企業標準資本額的計算

　　企業標準資本額按下式計算：

　　Cs =Ce×Kci ×Kcs

　　式中：Cs：企業標準資本額

　　Ce ：企業實際使用的資本額

　　Kci 、Kcs同前。

　　4.4.2.6 合理工資量的計算

　　按當地各行業不同技術水平下勞動力的定員標準，用下式計算合理的工資支出標準：

　　LPs

　　Lcs = Lce ×——

　　LPe

　　式中：Lcs ：某企業在標準定員情況下應支出的工資額

　　Lce ：該企業實際支出的工資額

　　LPs ：某一技術水平下同等規模的企業應有勞動力標準 ?數量

　　LPe ：企業實際占有的勞動力數量

　　4.4.2.7 ?企業效益資料的整理

　　將收集到的企業效益資料，按標準化公式計算整理。

　　4.4.3 ?指標選擇與樣本數據歸類

　　4.4.3.1 ?級差收益測算指標的選擇

　　級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業所在土地的級別或單元總分值。

　　4.4.3.2 ?樣本數據歸類

　　以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進行數據歸類，可以細分的土地類型還可按細類歸類。

　　4.4.3.3 ?樣本數據檢驗

　　數據檢驗以土地級別或均質區域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。

　　用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數據總體分布類型和未知數據分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。

　　用 t 檢驗法和均值――方差法分別對樣本總體為正態和非正態分布的進行異常值剔除。

　　當檢驗后的數據不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣數據，按以上方式重新進行數據歸類。

　　4.4.4 ?模型選擇與系數估計

　　4.4.4.1 ?模型選擇

　　1. 常用于級差收益（地租）測算的模型有：

　　A、 ? ?Yn=A（1+r）X1n ? ? 或 ?Yn=A（1+r）aX1n

　　其中： Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

　　A：常數；

　　r ：利潤級差系數；

　　X1n ：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；

　　α：待定系數。

　　土地質量從優到劣按等級系數１，２，……n排列，土地級別指數取值為n,……2，１。

　　Ｂ、 ? Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3

　　式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

　　X1n ：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；

　　X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；

　　X３ ：每平方米土地上標準工資占有量；

　　b0 ：常數，大于零；

　　b１ 、b２ 、b３ ：分別為土地、資本、勞動力的回歸系數。

　　C 、 ? Yn=A（1+r）X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3

　　式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

　　A：常數；

　　r ：利潤級差系數；

　　X1n ：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；

　　X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；

　　X３ ：每平方米土地上標準工資占有量；

　　b２ 、b３ ：分別為資本、勞動力的回歸系數。

　　D、 ? ?Yn = F（X1n）+ b2X2+ b3X3+V

　　式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

　　X1n ：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；

　　F（X1n）：自變量X1n 的未知函數，為土地帶給企業的利潤；

　　X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；

　　X３：每平方米土地上標準工資占有量；

　　b２ 、b３ ：分別為資本、勞動力的回歸系數；

　　Ｖ：誤差項。

　　2. 模型選擇方法

　　根據數據資料條件，用以下方法進行模型選擇：

　　方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步確定模型的數學形式。

　　方法二：將樣本數據依次代入可能的數學模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進行經濟、統計和計量檢驗，按檢驗結果，選定測算模型。

　　4.4.4.2 ?系數估計

　　1. 模型確定

　　根據4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數據條件，確定收益測算模型，測定各因素系數值。

　　2. 系數估計

　　將樣本資料代入數學模型，求出各因素系數的估計值。其計算方法一般用最小二乘法求解因素系數估計值，工作步驟為：

　　1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型；

　　2. 構造擬合誤差的平方和；

　　3. 導出正規方程組；

　　4. 求解正規方程組；

　　5. 確定因素系數估計值。

　　3 ? 城鎮土地估價的作用

　　3.1 ? （一）土地估價有助于土地交易的順利進行

　　隨著經濟的發展，土地交易日趨頻繁，而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外，一般人很少具有這方面的經驗，有必要事先對土地進行估價。只有經過專業人員搜集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當受騙的擔心，交易自然迅捷。

　　3.2 ? （二）土地估價有助于企業投資決策

　　土地作為一種重要的生產要素，常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入；若地價低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行估價。

　　3.3 ? （三）土地估價有助于土地市場的完善

　　我國開始土地使用制度改革以來，城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置，土地市場要進一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場配置范圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化，而量化的基本手段是估價。另外，城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產的量化為前提。

　　3.4 ? （四）土地估價有助于土地市場管理

　　土地市場管理是土地管理的一項重要內容，而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由于土地價格隨市場因素波動較大，同時，波動幅度又比經濟增長波動更大，因此，土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為，必須了解該地區的土地真實價值，把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。