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地皮價格

土地價格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值收益

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    1 ? 地皮價格

    土地價格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值收益

    1、土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)287.3
    （1）土地取得費(fèi) 各項(xiàng)價格 元/平方米 待估宗地所在區(qū)域土地取得費(fèi)目前一般為 240
    （2）相關(guān)稅費(fèi)
    ①征地管理費(fèi) 4% 9.6 土地管理費(fèi)為土地取得費(fèi)總額的1.5-4%，
    ②待估宗地征收的社會保障費(fèi) 新征建設(shè)用地按每平方米20元收取被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)20
    ③耕地開墾費(fèi) 耕地開墾費(fèi)為11000元/畝16.5
    ④防洪保安基金 征用土地時按每畝800元征收

    1.2 2、土地開發(fā)費(fèi) 100潭市城區(qū)5級工業(yè)用地“五通一平”平均開發(fā)成本為80-100元/平方米

    3、投資利息 18.13 利率6.31% 利息＝土地取得費(fèi)及稅費(fèi)×[（1+6.31%）1-1] +土地開發(fā)費(fèi)×[（1+6.31%）0.5-1]

    4、投資利潤 40.222 投資回報率為14％ 14% 投資利潤＝（土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)）×開發(fā)周期×14％?

    5、土地增值收益 111.413 土地增值收益率一般為25-40%25% 土地增值收益＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤）×25％?

    6、無限年期土地使用權(quán)價格 557.065 將上述5項(xiàng)加和即得無限年期土地使用權(quán)價格?

    7、有限使用年限（50年）條件下土地使用權(quán)價格確定549.82 有限使用年限條件下單位地價=（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤+土地增值收益年期修正系數(shù)：
    出讓年期修正（Kn） 0.987 土地設(shè)定 設(shè)定使用 內(nèi)涵年限 還原率使用年限年限修正值修正值1 工業(yè)用地 8% 50 0.978743.92 0.966 0.987 8、確定區(qū)位條件修正系數(shù)及宗地單價 宗地單價＝有限使用年限條件下單位地價×區(qū)域因素修正系數(shù) 591.22 ∑Ki0.07531.0753

    2 ? 農(nóng)村地皮價格

    按照現(xiàn)行土地管理政策，宅基地屬于集體用地，農(nóng)民有使用權(quán)無所有權(quán)，不允許買賣。
    實(shí)際生活中，轉(zhuǎn)讓和出售也時有發(fā)生，通常限于同村的本地居民之間相互轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
    農(nóng)村土地價格影響因素較多。
    一個地方一個價格。一般來說，90平米的宅基地，轉(zhuǎn)讓本村人，價格在幾千到幾萬元不等。
    影響價格因素要看當(dāng)?shù)氐恼麄€土地市場價格。
    比如，臨近城市近的，甚至是城中村的，土地性質(zhì)屬于宅基地，但是價格就肯定高了。
    如果當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)地承包價格已經(jīng)很高，宅基地價格當(dāng)然也會水漲船高。
    還受本地市場供求關(guān)系的影響，如果一個存在的宅基地荒廢的較多，或者有意向轉(zhuǎn)讓的農(nóng)戶較多，價格則會下降，偏低一些。如果當(dāng)?shù)赝恋卣邎?zhí)行的較為嚴(yán)格，一般很少有人轉(zhuǎn)讓，則價格相對會高一些。
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