1 ? 標定地價

1.1 ? 一、標定地價的概念

根據我國土地行政主管部門的文件，標定地價是政府根據管理需要評估的具體宗地，在正常土地市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，在一定使用年期內，某一期日的土地使用權價格。

1.2 ? 二、標定地價的評定意義

進行標定地價評定具有多方面的實際和經濟意義，主要有以下幾點：

（1）精確公示地價，合理配置城市土地，提高并增強各級領導和廣大群眾對土地資產價值的認識。

（2）規范地產交易主體行為，引導地產市場有序地運行。

（3）評估宗地地價。

（4）進行地價監測，確定地價變動指數。

（5）測定地產還原利率。

（6）為政府征收地產稅費提供客觀依據。

（7）合理配置土地資源，促進城市土地合理利用。

（8）成果更新程序簡單經濟。

1.3 ? 三、關于標定地價的相關政策及其發展現狀

湖南省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（2000年3月31日經湖南省第九屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過），其中第五章第三十六條明確了“縣級以上人民政府應當建立以基準地價、標定地價為主體的地價體系。 基準地價、標定地價由設區的市、自治州、縣（市）人民政府土地行政主管部門會同物價、財政、建設行政主管部門評定，由本級人民政府批準公布，報上一級人民政府土地行政主管部門備案。”

根據湖南省國土資源廳《關于加強地價管理開展城鎮基準地價更新與平衡工作的通知》（湘國土資發〔2001〕61號）、《關于全面建立全省城鎮基準地價體系的通知》（湘國土資辦發〔2006〕90號）等文件要求，全省范圍內14個市州都已建立了以基準地價為主的地價體系，而標定地價的制定還處在探索階段。自2008年國土資源部辦公廳下發關于城市地價動態監測的通知以來，我省長沙、株洲、湘潭、岳陽、衡陽市列入監測范圍，其中長沙市成為標定地價制定試點城市，并予安排項目試點經費。該項工作包括加密標準宗地布設，開展動態地價監測成果采集、地價監測報告及地價指數報告的編制和發布，對市場熱點問題開展專項調研等。

1.4 ? 四、關于制定標定地價的思路

（一）標定地價的內涵

標定地價評估可以以基準地價為依據，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等條件通過系數修正進行評估；也可以按市場交易資料，采用一定方法評估宗地地價。從定義中可以看到，①標定地價是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價；②一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是根據土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業資產評估時才進行評估，但作為地價公示和地價監測時，需對整個城市土地設置標準宗地，并評定出標定地價；③標定地價也是確定土地使用權出讓底價的參考和依據。

根據前述分析，本次湘潭市城區標定地價的地價內涵界定如下：在設定基準日，設定用途為商業、住宅和工業三類，設定土地使用權年限為三類用地的法定最高年限（即商業40年、住宅70年、工業50年），設定土地開發程度及利用條件的土地使用權價格。

（二）標準宗地的特征與基本標準

城市標準宗地是指在一定地域范圍內設置的在土地質量、個別條件、土地利用效益以及反映的地價水平等方面具有代表性、穩定性和易辨性，可作為該區域中地價比較標準的若干地塊。

這里所指的一定地域范圍可以是同一均質地域，也可以是同一土地級別或同一區段。代表性、穩定性、標準性和公示性是城市標準宗地最重要的功能特征。

（三）標準宗地的定量配置

1、標準宗地定量配置

（1）根據土地的區位特性等因素直接劃分均質地域，然后根據各均質地域內的均質度來確定標準宗地的數量。（2）利用已完成的城市土地定級成果來確定標準宗地數量。（3）利用城市土地定級成果和均質地域原理共同確定標準宗地數量。

湘潭市已完成城市土地定級工作，故第二條路線切實可行。其基本思路是：以城市土地定級成果為基礎，結合土地利用現狀，分析城市中心結點土地級差空間組織規律，運用均質地域原理，確定標準宗地的數量。

2、標準宗地定配的步驟

（1）確定標準宗地的類型

標準宗地要有代表性，首先其用地類型要反映土地級別、均質地域的主要土地用途。我國目前城市用地價格主要以商業、住宅、工業等用地類型來反映地價，一般商住綜合用地多沿街呈條帶狀分布；住宅用地和工業用地多數屬連片分布。

（2）以土地級別為控制

由于同一級別內商服繁華程度、交通條件、基礎設施、公用設施、環境質量等土地區位條件優劣狀況具有相對一致性，故標準宗地的均質地域應在同一土地級別范圍內，然后根據微觀區位條件、規劃條件、土地的個別因素、建筑物狀況、地價水平與發展趨勢等因素進一步劃分。

（3）劃分區位優勢地域

為保證標準宗地起到對地價動態的有效預測，必須考慮土地的區位優勢與地價的區域發展趨勢。劃分區位優勢地域一般可根據城市總體規劃實施戰略、城市重心的轉移以及政府導向等指導因素劃分。如根據湘潭市城市發展遠景規劃，市中心工業區將全部搬遷出市，市中心工業區不單獨劃分地價區段。

（4）劃分均質區段

地價均質區段就是在土地級別和地價發展區域劃分的基礎上，根據宗地微觀區位條件、個別條件、利用狀況、功能結構和地價水平等因素細分得到土地用途基本相同、集中連片、土地利用狀況和地價水平基本保持一致的均質地域。

①商業用地考慮街道

一般情況下，商業用地的地價區段以街道為商業路線區段。由于商業繁華街道的地價受區位影響極為明顯，在商業比較繁華的區域，需要將一條街道劃分為若干地價區段；在商業不很繁華的區域，同一地價區段可延伸數條街道；在同一街道上，如果兩側的商服繁華程度有較大差異時，可以將其劃為兩個地價區段。

②住宅用地考慮各類設施

住宅用地是人類居住活動集中的地方，劃分住宅地價區段主要考慮以下因素：距市、區商業中心的距離及相對位置、基礎設施狀況、交通道路條件、商店、學校、公園、醫院等配套設施狀況，噪音、污染、景觀、日照等環境因素，住宅區人口密度、建筑物質量與年代，公共交通狀況、娛樂條件、衛生條件等。住宅地價區段劃分受區位的影響明顯弱于商業用地區段價。所以具體土地利用類型的地價區段劃分，要具體分析而定。

③工業用地考慮城市規劃

工業用地是工業生產經營活動集中的地段。根據土地最佳利用原則，工業用地一般分布在城市邊緣，而城市中心的工業用地很少。對于分布在城市中心的工業用地應注意與城市規劃相結合，對于近期即將搬遷或不符合城市規劃的工業企業不應劃為工業用地的地價區段。

為保證標準宗地代表性、合理性、公示性和公正性，根據標準宗地的自身條件和區域特征，結合土地市場狀況，合理選擇、正確的評估標定地價。

（四）標準宗地選取的要求

按照《城市地價動態監測技術規范》，設立標準宗地的要求主要應考慮以下幾個方面的因素：

（1）宗地面積。根據同一地價區段內不同宗地的面積大小，選擇面積適中的宗地作為標準宗地，面積過大或過小的宗地不宜作為標準宗地點。

（2）土地形狀。標準宗地的形狀應以長方形為主，寬深比的確定應參照該地地價區段各宗地寬深比的眾數或該城市內宗地寬深比的眾數。盡量避免選取不規則形狀的宗地作為標準宗地。

（3）土地利用狀況。容積率是衡量土地利用狀況的一個重要指標。當標準宗地的容積率與城市平均容積率（或不同級別平均容積率）不一致時，應進行容積率修正。修正方法可參照《城鎮土地估價規程》。

（4）臨街狀況。通常情況下，應避免選擇街角地、多面臨街地、畸零地等特殊宗地作為標準宗地。對于商業用地的標準宗地點則應選擇一面臨街頭的宗地作為標準宗地。

（5）土地開發程度。根據對該城市平均土地開始程度的調查，在選擇標準宗地時，應盡可能選擇平均土地開發程度條件下的宗地作為標準宗地。如標準宗地的土地開發程度高于或低于平均土地開始程度，則應進行土地開發程度修正。標準宗地的土地開發程度是以到達宗地紅線外的基礎設施條件界定其土地開發程度。

（6）土地權利狀況。標準宗地的地價應為土地使用權價格。標準宗地點可以是國有劃撥土地，也可以是國有也讓土地、國家租賃土地或國家入股土地或其它土地。并且應避免選擇有他項權利限制的宗地作為標準宗地。

（五）標準宗地估價的方法與要求

標準宗地估價的原理和方法應遵循《城鎮土地估價規程》，如果設立的標準宗地土地交易日期在一年以內的交易樣本，其地價可直接通過日期、土地開發程度、土地使用年限、容積率修正得到。標準宗地地價評估要求如下：

（1）標準宗地現狀條件與設定內涵條件下的地價分別評估，評估值為地面價。

（2）標準宗地地價為土地使用權價格，不考慮他項權利。

（3）標準宗地地價設定在內涵條件下為法定最高年限，在現狀條件下為實際剩余使用年限。

（4）標準宗地地價評估應采用兩種或兩種以上的評估方法。

（5）標準宗地評估報告采用統一的格式。

（6）每一個標準宗地地價應由兩名注冊土地估價師評估并簽字。

湘潭市城區標準宗地體系包括文字效果和圖件成果兩大塊，文字成果為標準宗地基本情況表，圖件成果為標準宗地空間分布圖。

（六）標定地價體系的應用

從土地估價發展趨勢看，設置標定地價的目的包括提供土地出讓底價、宗地價格評估參考、基準地價更新、地價動態監測等。即根據動態地價評估的需要監測這些標準宗地各種條件的變化，依據變化了的條件評估這些標準宗地地價，以算術平均法評估確定的估價區的基準地價。宗地地價的評估，也完全可以根據所評估確定的估價區內的標準宗地地價，以市場比法等方法評估估價區內其他宗地的動態地價；或者依據動態的標準宗地地價，依一定的技術途徑建立動態的宗地地價評估體系，在基準地價基礎上，以基準地價修正法評估確定估價區內其他宗地的地價。并依據動態的標準宗地地價，算出地價指數，以完善地價管理制度。

基準地價與標定地價有何區別？

１、基準地價是政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，是分用途的土地利用權區域平均價格。基準地價是目前區域平均價的最常見形式。 ?

２、標定地價是政府根據管理需要，評估或認可的具體宗地在正常土地市場和正常經營管理條件下某一日期的土地使用權價格，標定地價是宗地價格的一種。?