詞條信息

詞條名：農村宅基地評估詞條類別：土地百科上一條：農村宅基地年限下一條：農村村民住宅建設管理辦法

農村宅基地評估

當宅基地使用權面臨拆遷或很可能面臨拆遷行為的情況下，適當考慮市場價值的評估標準是比較可行和合理的。司法鑒定人，結合拆遷市場和政策導向，可以選擇拆遷成本法、市場比較法和假設開發法等方法進行評估。

目

錄

　　1 ? 農村集體宅基地價格評估

　　根據相關法律規定，“宅基地屬于農民集體所有”，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。“宅基地使用權不能抵押”。

　　1.成本逼近法

　　由于宅基地使用權不能在市場上自由流轉，對較為偏遠的區域，一般情況下不適宜采用市場比較法進行評估。建議采用成本法，調查當地農用地轉為建設用地的成本、土地開發成本、有關稅費、資金成本等測算。

　　參考計算公式：

　　集體建設用地使用權價值=土地取得費（耕地開墾費+耕地占用稅+水利建設基金+新菜田開發建設基金）+土地開發費（集體農地開發為宅基地開發程度需要的開發費）+利息（集體農地開發為宅基地投資產生的利息，計算基數為土地取得費與開發費）+利潤（集體農地開發為宅基地投資產生的利潤）+增值收益（集體農地開發為宅基地之后產生的增值）

　　2.收益法

　　土地管理法規定宅基地上建設的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例較多，可采用收益還原法評估。在使用收益還原法時，應注意農村居住房地產的稅費項目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應與國有土地上的房產有區別。此外，各地時有因司法處置而拍賣宅基房的交易案例，可以剝離出宅基地價格。

　　3.基準地價系數修正法

　　對集體建設用地基準地價已經覆蓋到的區域，可以采用基準地價系數修正法，如廣東南海地區。

　　2 ? 農村集體宅基地價格評估方法

　　有關部門出臺宅基地最新政策，進城落戶人員自愿有償退出或轉讓宅基地，既然農村宅基地可有償退出，那農村宅基地價值是怎么算的呢，以下請看宅基地價值計算方法。

　　基于已有的宅基地流轉案例，業內人士總結宅基地價值計算公式，有宅基地的朋友可以套算下（僅供參考，以實際價格為準）：

　　宅基地價格（萬元）=10×（宅基地面積÷100）×（區位系數+規劃系數）+建筑面積×0.05

　　◆說明◆

　　①宅基地的面積

　　就是宅基地的平面大小。以100平米為基本單位。當然，四方形的宅基地價格應該最高。

　　②區位系數

　　一線城市周邊50公里內，系數為5；

　　一線城市周邊100公里內，系數為3；

　　二線城市周邊20公里內，系數為4；

　　二線城市周邊50公里內，系數為2；

　　一般城市周邊10公里內，系數為3；

　　縣級城市周邊5公里內，系數為2；

　　普通宅基地的區位系數為1。

　　③規劃系數

　　納入拆遷規劃系數為3；

　　納入城市規劃系數為2；

　　普通宅基地的區位規劃系數為1。

　　④宅基地上建筑物面積以三層為限，每平米作價500元。

　　◆舉例◆

　　在某縣城外2公里處村莊，有一處150平米的宅基地，上有三層樓房共300平米，已被納入城市拆遷規劃之中。問這一處宅基地的價格是多少？

　　此宅基地的位于“縣級城市周邊5公里內”，區位系數是2；已納入拆遷規劃，規劃系數是3。

　　宅基地價格（萬元）=10×（宅基地面積÷100）×（區位系數+規劃系數）+建筑面積×0.05=10×（150÷100）×（2+3）+300×0.05=90（萬元）

　　從上面的公式中，可以得出這一處宅基地的價格約為90萬元，還真是不少想不到自己老家還有這么一大筆財富！

　　各位可以借此公式得個預期價格，流轉時協商價格也好有個方向，但請注意這個宅基地價格計算公式僅供參考，并不能作為科學和法律上的估價依據。

色婷婷777_欧美aaa在线观看_日韩中文字幕亚洲_国产麻豆电影在线观看_777毛片_免费成人在线视频观看

詞條信息

相關詞條

熱門土地

農村宅基地評估

1 ? 農村集體宅基地價格評估

2 ? 農村集體宅基地價格評估方法

相關文章推薦

熱門百科