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詞條名：農(nóng)村宅基地征收法詞條類別：土地百科上一條：金蕎麥根下一條：富硒黑花生

農(nóng)村宅基地征收法

按照《土地管理法》第47條規(guī)定，征收宅基地應當參照征收耕地的土地補償費和安置補助費標準確定。該規(guī)定忽略了宅基地與耕地在性質(zhì)、功能、價值等方面的差異，與當前經(jīng)濟發(fā)展狀況不相適應，應當及時作出修改。

目

錄

　　1 ? 農(nóng)村宅基地征收法

　　近年來，我國城市化進程的不斷加快，城市建設用地不斷擴大，建設用地資源日益緊張，征收農(nóng)村集體土地已經(jīng)成為城市化的必由之路。但農(nóng)村宅基地征收與補償?shù)闹贫葏s沒有建立起來，溫家寶總理在2011年中央農(nóng)村工作會議上對這一問題也高度關注：“應該看到，我國經(jīng)濟發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財產(chǎn)權利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要、也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。要精心設計征地制度改革方案，加快開展相關工作。” 在相關法律制度還未出臺前，試對我國農(nóng)村宅基地及地上房屋征收補償制度進行探討。

　　1.1 ? 一、我國宅基地與地上房屋征收補償概況

　　我國《物權法》第42條規(guī)定：“（1）為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有權的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。（2）征收集體所有權的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。（3）征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”

　　國務院辦公廳《關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》（國辦發(fā)明電〔2010〕15號）第八條規(guī)定：“住房拆遷要進行合理補償安置。征地中拆遷農(nóng)民住房應給予合理補償，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解決好被拆遷農(nóng)戶居住問題。在城市遠郊和農(nóng)村地區(qū)，主要采取遷建安置方式，重新安排宅基地建房。拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當?shù)匾?guī)定的征地標準補償。”

　　綜上，我國宅基地及房屋征收后補償原則和標準的特點可以概括為三點：

　　（1）非市場化補償：我國宅基地及地上房屋被征收后的補償價格是由政府確定的，這與我國土地一級市場受政府壟斷，可進行交易的宅基地市場狹小，無從確定市場價格有關。政府確定的價格往往為原土地產(chǎn)值的若干倍，有最高限的規(guī)定，也有最低限的規(guī)定。

　　（2）房地補償分離：房屋的補償金額是參考其重置成本和租金、經(jīng)營的預期收益，宅基地的補償金額參考當?shù)匾?guī)定的征地標準，就是說包括除青苗補償外的土地補償費、附著物補償費和遷移和拆遷安置補助費。

　　（3）土地補償費是對集體的宅基地所有權和農(nóng)民宅基地使用權的一體化補償，即實行一次性補償后，宅基地所有的權屬都將收歸國家。

　　1.2 ? 二、我國宅基地與地上房屋征收的補償原則和標準存在的缺陷

　　（一）對于房屋的補償只考慮重置成本，無法彌補農(nóng)民的實際損失

　　宅基地上房屋不僅僅是其建設成本，還包括其裝修成本，如墻體粉刷、地板鋪設、一體式家具、門窗、燈飾等，這些設施會因為房屋的拆遷，變得沒有利用價值，對于被拆遷人來說是一筆不小的損失。我國法律對室內(nèi)裝修是否應該補，沒有做明確的規(guī)定，往往是地方政府自己決定。大部分地方對于室內(nèi)裝修損失是不予補償?shù)幕蛘哐a償標準過低，這對農(nóng)民來說顯然是不利的。

　　（二）對宅基地的補償費參考土地若干年平均年產(chǎn)值倍數(shù)的做法不科學

　　農(nóng)民的宅基地被征收，出讓的是其永久的宅基地使用權（雖然有年限，但可以續(xù)期），補償卻是按照若干年平均農(nóng)業(yè)產(chǎn)值進行補償，這無疑對土地的價值進行了低估，宅基地使用權不同于其他的耕地，我國實行嚴格的“一戶一宅”原則，有合法手續(xù)的宅基地是一種稀缺資源，即使其可交易的市場受限，但其價值遠非若干年平均產(chǎn)值的倍數(shù)可以比較。同時，集體失去了宅基地的所有權，在我國的征收過程中對于集體不再另行補償，這樣的補償方式很難讓人滿意，由此引發(fā)大量的官民沖突也就不足為奇了。

　　（三）農(nóng)民的生活成本被迫提高

　　雖然國家對農(nóng)民進行了住房安置，但農(nóng)民集中居住后的生活習慣、生活成本等問題也相繼出現(xiàn)，集中居住打破了以往的別門獨院的生活方式，原有村莊內(nèi)部人與人之間的倫理生活秩序在集中居住后被重新塑造，同時，集中居住打破了原有的生活習慣，水、電、氣、物業(yè)服務費等生活成本增加，集中居住區(qū)可能離承包地更遠，村民的交通等成本也相應增加，耕做變得不盡方便，同時，村民原有的一些家庭產(chǎn)業(yè)經(jīng)營在集中居住后也變得不可能，一些農(nóng)民的家庭收入也下降了。

　　1.3 ? 三、完善我國農(nóng)村宅基地及地上房屋征收與補償制度的建議

　　（一）改革宅基地上房屋征收補償?shù)臉藴?/span>

　　1、補償標準市場化

　　對于土地以及土地補償費、附著物補償費、遷移和拆遷安置補助費、房屋造價等，征收方和被征收方可以先行協(xié)商確定補償價格，如無法達成協(xié)議可提交法院解決，法院應以政府正式發(fā)文確定進行征收之日的市場價格為準，確定各項補償內(nèi)容的相關費用標準。以市場價格為依據(jù)，按照“公平、公正”的原則，進行宅基地的征收補償，保護各方利益不受損害。

　　2、擴大補償范圍

　　我國的宅基地及地上房屋的征收補償應包括土地補償費、附著物補償費、遷移和拆遷安置補助費、房屋造價補償費以及屋內(nèi)裝修如墻體粉刷、地板鋪設、一體式家具、門窗、燈飾等，補償項目應該以當事人的實際損失為準。除此之外，因征收導致的附帶性損，如搬遷費用，歇業(yè)費用和停業(yè)損失等；因征地使得人們脫離生活共同體而造成損失；因為土地征收造成失業(yè)的損失；因為公用失業(yè)污染等可能造成的損害，都應當給與一定的補償。

　　（二）完善征收補償程序

　　1、完善財產(chǎn)評估程序：鑒于我國宅基地市場化程度低，宅基地及地上房屋市場價格難以確定，由政府定價比較艱澀，有必要建立專門的土地評估機構，建立一套健全和完備的宅基地評估體系和方法，以便政府在宅基地征收時委托具有豐富土地專業(yè)知識和經(jīng)驗的土地評估師，運用科學的方法進行勘查評估，以確定被征收宅基地的正常交易價格，使被征收人和征收受益人雙方均能信服和接受，財產(chǎn)評估程序強調(diào)評估機構的中立性及評估標準的合法性，評估機構由中介機構來運作。

　　2、完善征收聽證程序：我國在征收土地時已經(jīng)開始實行聽證程序，但對于聽證的規(guī)定還顯得過粗。“行政機關聽取對方意見的原則包含三個內(nèi)容：①公民在合理的時間內(nèi)及時得到行政機關通知的權利；②知曉行政機關的決定以及做出決定所依據(jù)的法律法規(guī)的權利；③為自己辯護的權利。” 當自己的權利“可能產(chǎn)生不利或者已經(jīng)產(chǎn)生不利的結果時”有一個程序來對權利進行救濟。

　　（三）完善失地農(nóng)民的社會救助制度

　　1、使失地農(nóng)民享受居民基本的社會保障福利

　　宅基地及地上房屋一旦被征收，農(nóng)民也就失去了居住、生活的場所，隨之而來的生活成本也會加大。政府動用土地征收權是為了城市化和工業(yè)的發(fā)展，目的是為了提高經(jīng)濟的發(fā)展水平，實現(xiàn)資源的更高效的配置，對于失去土地的農(nóng)民應當給予享有社會福利的權利，將其納入城鎮(zhèn)社會保障體系，確保被征地農(nóng)民基本生活長期有保障，這是國家應有的義務。

　　2、建立健全失地農(nóng)民的失地專項保險制度

　　宅基地征收后，使得農(nóng)民原有的居住環(huán)境發(fā)生變化，新居的物業(yè)費用、生活成本對于無固定工作或收入偏低的農(nóng)民來說，難以承擔。建立相應的保險制度，使得農(nóng)民在遇到生活困難時，可以多一些幫助。設立省、地（市）、縣（市）三級失地農(nóng)民社會保障管理機構，可從目前各級勞動保障廳（局）所屬的社會保險事業(yè)管理局（中心或處）中增設。可在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級設立勞動保障事務所，負責被征地農(nóng)民社會保險工作。

　　3、對失地農(nóng)民給予免費的技術培訓和技術指導

　　長期以來國家在農(nóng)村的教育投入不足，農(nóng)民大多文化素質(zhì)較低，尤其缺乏工業(yè)、服務業(yè)的勞動技能，進城以后面臨失業(yè)和生存的危機，政府除去給農(nóng)民住房安置和社會保障外，應當提供農(nóng)民更多的培訓機會，鼓勵他們提高勞動技能，通過學習在勞動市場上獲得就業(yè)的機會。還應該建立一些專門面對農(nóng)民的服務機構，幫助解決他們進城后可能遇到的問題。

　　2 ? 征收農(nóng)村宅基地怎么補償

　　農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。

　　一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

　　房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。計算公式為：

　　房屋拆遷補償=宅基地區(qū)位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價

　　3 ? 農(nóng)村宅基地征收補償辦法

　　3.1 ? 一、農(nóng)村宅基地拆遷如何補償細則

　　1、土地法修正草案明確單獨補償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補償安置的具體標準。

　　現(xiàn)行第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償；征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費；土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。上述三條規(guī)定在修正案草案中均作出修改。

　　2、征地補償內(nèi)容增加了對宅基地的補償和社會保障補償。修正案草案規(guī)定，征地補償包括土地補償，被征地農(nóng)民的安置補助與社會保障費用，農(nóng)民村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償。

　　3、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償；城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補償。

　　3.2 ? 二、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷怎么補償

　　1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。

　　一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

　　2、土地補償?shù)臉说氖峭恋厥褂脵啵话惴譃?種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據(jù)相關補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你；置換補償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。

　　還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償?shù)臉说氖俏锂a(chǎn)所有權，包含了你所有的房屋、構筑物、相關設施、樹木蔬果等等，在補償標準實施方案上應該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。

　　3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

　　征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

　　4、房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。計算公式為：

　　房屋拆遷補償=宅基地區(qū)位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價

　　宅基地區(qū)位補償價參照當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認定的宅基地面積應經(jīng)合法批準、切不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設情況在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標準由區(qū)縣政府根據(jù)當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟水平、農(nóng)民居住情況確定。

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