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湖南宅基地管理辦法

湖南省集體建設用地管理暫行辦法，為貫徹落實黨的十七屆三中全會精神，規范集體建設用地的管理，保障集體建設用地所有者和使用者的合法權益，促進土地資源優化配置和高效集約利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規的規定，結合該省實際情況而制定。

目

錄

    　　1 ? 湖南宅基地管理辦法


    　　1.1 ? 第一章　 總則


    　　第一條　 為了貫徹落實黨的十七屆三中全會精神，規范集體建設用地的管理，保障集體建設用地所有者和使用者的合法權益，促進土地資源優化配置和高效集約利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規的規定，結合我省實際，制定本辦法。

    　　第二條　 本省行政區域內集體建設用地的管理和集體建設用地使用權的流轉適用本辦法。

    　　第三條　 國土資源行政主管部門負責集體建設用地和集體建設用地使用權流轉的監督管理。財政、建設、規劃、民政、環保等有關部門按照各自職責，密切配合，協同做好相關工作。

    　　第四條　 使用集體建設用地應符合土地利用總體規劃。在城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃范圍內的，應同時符合城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃。

    　　第五條　 下列建設項目可以使用集體建設用地：

    　　（一）興辦鄉（鎮）、村公益事業和公共設施；

    　　（二）興建農村村民住宅；

    　　（三）興辦各類工商企業。

    　　使用集體建設用地的項目應當符合產業政策和用地定額標準，并符合環境保護的要求。

    　　商品房開發和城鎮居民住宅建設禁止使用集體建設用地。

    　　1.2 ? 第二章　 集體建設用地的有償使用


    　　第六條　 集體建設用地依法實行有償使用，但鄉（鎮）村公共設施、公益事業用地和農戶經依法批準的宅基地除外。集體建設用地有償使用，是指集體土地所有者在一定年限內將集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付土地有償使用費的行為，包括出讓、出租、作價出資（入股）等方式。實行有償使用的集體建設用地，包括在土地利用總體規劃確定的建設用地規模范圍內，依法辦理了用地審批手續的新增集體建設用地，以及原依法取得的存量集體建設用地。

    　　第七條　 新增集體建設用地實行計劃管理、總量控制，不得突破省國土資源行政主管部門批準下達的農用地轉用計劃指標。新增集體建設用地應當依法辦理農用地、未利用地轉用審批手續和鄉村建設規劃許可審批手續，并繳納相關稅費。耕地轉用為集體建設用地的，占用耕地的單位應當依法履行補充耕地的義務。

    　　第八條　 集體建設用地有償使用應當經本集體經濟組織村民會議或者村民小組三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

    　　在同等條件下，集體建設用地應當優先確定給本集體經濟組織內部成員使用。

    　　第九條　 集體建設用地有償使用的每幅地塊的范圍、用途、年限和其他條件，由集體土地所有者擬定有償使用方案，報市州、縣市區國土資源行政主管部門批準。

    　　第十條　 集體建設用地用于工業以及商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有建設用地使用權公開交易的程序和辦法，在縣級以上人民政府指定的土地交易場所通過招標、拍賣、掛牌等方式公開進行。

    　　第十一條　 集體建設用地有償使用，土地所有者與使用者應當簽訂書面合同。合同應當載明土地所有者、使用者、位置、面積、用途、使用年限、使用條件、土地有償使用費或土地收益標準及支付方式、雙方的權利義務、期限屆滿時土地使用權及地上建筑物的處理辦法、土地被依法征收時征地補償費的分配辦法和土地有償使用費的退還辦法、違約責任等內容。

    　　第十二條　 集體建設用地所有者和使用者應當持該幅土地的相關權利證明、集體建設用地有償使用合同（包括其村民集體同意流轉的書面材料）向市州、縣市區國土資源行政主管部門申請辦理土地登記。

    　　第十三條　 集體建設用地有償使用的年限，由土地所有者和使用者協商確定，但最高年限不得超過同類用途國有建設用地使用權出讓的最高年限。

    　　第十四條　 集體建設用地有償使用涉及對集體建設用地使用者補償的，由土地所有者和原土地使用者協商確定。

    　　第十五條　 土地所有者于集體建設用地有償使用合同約定的土地使用年限屆滿前收回土地使用權的，按照《中華人民共和國土地管理法》第六十五條的規定或者集體建設用地有償使用合同的約定辦理。

    　　第十六條　 集體建設用地有償使用合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年向農村集體經濟組織提出續期申請。經農村集體經濟組織同意續期的，應當重新簽訂集體建設用地有償使用合同，支付土地有償使用費。

    　　第十七條　 集體建設用地使用者應當按照市州、縣市區國土資源行政主管部門批準的用途使用土地。確需改變批準的用途的，應經土地所有者同意，并報原批準機關批準，簽訂變更協議或者重新簽訂集體建設用地有償使用合同，調整土地有償使用費。

    　　1.3 ? 第三章　 集體建設用地使用權的流轉


    　　第十八條　 集體建設用地使用權流轉，是指將依法有償取得的集體建設用地使用權，以轉讓、出租、轉租等形式發生轉移的行為。原無償取得的集體建設用地使用權流轉的，應當先依照本辦法的有關規定，簽訂集體建設用地有償使用合同，補繳土地有償使用費，并辦理土地登記。

    　　第十九條　 有下列情形之一的，集體建設用地使用權不得流轉：

    　　（一）不符合土地利用總體規劃及城市規劃、鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃的；

    　　（二）未支付全部土地有償使用費的；

    　　（三）未按本辦法規定辦理土地登記的；

    　　（四）土地權屬不清或有爭議的；

    　　（五）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的。

    　　第二十條　 集體建設用地使用權流轉，應當征得土地所有者的書面同意，流轉雙方應當簽訂書面的集體建設用地使用權流轉合同。

    　　第二十一條　 集體建設用地使用權流轉合同約定的土地使用年限不得超過原集體建設用地有償使用合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

    　　第二十二條　 依法有償取得的集體建設用地使用權，可以設定抵押權，抵押人和抵押權人應當簽訂書面的抵押合同。

    　　第二十三條　 集體建設用地使用權流轉、抵押的，雙方當事人應當在合同簽訂后30日內，持集體建設用地使用權權利證書、集體建設用地有償使用合同、流轉合同或抵押合同等有關材料，報土地所在地市州、縣市區國土資源行政主管部門批準，并申請辦理土地登記。

    　　1.4 ? 第四章　 宅基地管理


    　　第二十四條　 農村村民興建住宅及其附屬設施，應當依法申請宅基地。

    　　宅基地使用權的審批應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃，并具有依法核發的《鄉村建設規劃許可證》；不符合規劃或者未編制土地利用總體規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃的，不得審批。

    　　第二十五條　 農村村民住宅建設，應充分利用舊宅基地、村內空閑地以及其他未利用地。凡村內有舊宅基地、空閑地未利用的，不得批準占用耕地。

    　　設區的市、自治州人民政府可以制定優惠政策，引導集體建設用地集中布局。原宅基地復墾或自愿放棄集體土地使用權的進城（鎮）農民可以購買經濟適用住房。

    　　第二十六條　 有下列情形之一的，農村村民可以申請宅基地：

    　　（一）農村村民戶無宅基地的；

    　　（二）因結婚等原因，確需分戶建房，原宅基地面積低于分戶標準的；

    　　（三）因自然災害需要搬遷的；

    　　（四）原有宅基地被依法征收后沒有相應安置的；

    　　（五）縣級以上人民政府規定的其他情形。第二十七條　 農村村民申請宅基地，有下列情形之一的，不予批準：

    　　（一）年齡未滿十八周歲的；

    　　（二）原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；

    　　（三）一戶有一處以上宅基地的；

    　　（四）將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的；

    　　（五）縣級以上人民政府規定的其他情形。

    　　第二十八條　 依法取得的宅基地連同地上建筑物，可以流轉給符合宅基地申請條件的農村村民。

    　　1.5 ? 第五章　 集體建設用地收益管理


    　　第二十九條　 集體建設用地有償使用，土地使用者應當按照合同約定，向土地所有者支付土地有償使用費。

    　　第三十條　 土地所有者與土地使用者對集體建設用地使用權流轉增值收益分成有約定的，應當按照約定執行。

    　　第三十一條　 農村集體經濟組織取得的土地有償使用權、流轉增值收益等集體建設用地收益，屬農村集體資金應當納入農村集體財產統一管理，專項用于集體公共設施、公益事業建設、社會保障支出和本集體經濟組織發展生產，并定期向本集體經濟組織成員公開收取和使用情況，接受監督。

    　　第三十二條　 縣市區人民政府收取的土地增值收益實行專款專用，專項用于土地開發整理和農村基礎設施建設。

    　　土地增值收益收繳和使用管理辦法由省財政部門會同省國土資源行政主管部門另行制定，報省人民政府批準后實施。

    　　第三十三條　 市州、縣市區國土資源行政主管部門可以根據實際情況，制定本行政區域集體建設用地使用權的基準地價，對集體建設用地有償使用和流轉實行最低保護價制度。

    　　1.6 ? 第六章　 責任追究


    　　第三十四條　 未經批準或者非法批準農用地轉為集體建設用地的，依照《中華人民共和國土地管理法》、《違反土地管理規定行為處分辦法》等法律、法規、規章的規定進行處理。

    　　第三十五條　 未經批準，將集體建設用地實行有償使用或者將集體建設用地使用權進行流轉的，由市州、縣市區國土資源行政主管部門責令改正，拒不改正的，不得為其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續，并依照相關法律法規處理。

    　　第三十六條　 集體建設用地閑置的，由市州、縣市區國土資源行政主管部門責令限期改正；集體建設用地所有者對土地閑置負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，市州、縣市區國土資源行政主管部門應當暫停辦理其集體建設用地批準手續。

    　　第三十七條　 將集體建設用地用于商品房開發和城鎮居民住宅建設的，由市州、縣市區國土資源行政主管部門責令改正，拒不改正的，依照相關法律法規處理。

    　　第三十八條　 違反本辦法第十條的規定，集體建設用地使用權不實行公開交易的，縣級以上人民政府國土資源行政主管部門不得為其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續。

    　　第三十九條　 違反本辦法第十七條的規定，擅自改變經批準的土地用途的，由市州、縣市區國土資源行政主管部門責令改正，拒不改正的，責令交還土地。

    　　1.7 ? 第七章　 附則


    　　第四十條　 集體建設用地有償使用合同和流轉合同格式，由省國土資源行政主管部門制定。

    　　第四十一條　 市州、縣市區人民政府可以根據本辦法，結合本地實際，制定本辦法的實施細則，并報省國土資源行政主管部門備案。

    　　第四十二條　 本辦法自2009年1月1日起施行。


    　　2 ? 湖南宅基地管理的意見


    　　加強農村宅基地管理事關廣大農民切身利益，事關農村改革發展穩定大局。為進一步規范和改進農村宅基地管理，切實維護農民權益，現提出如下意見：

    　　2.1 ? 一、嚴格管理政策


    　　1、嚴格執行“一戶一宅”政策。宅基地是指農民依法取得的用于建造住宅及其生活附屬設施的集體建設用地。農村村民一戶只能擁有一處宅基地。將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。農村村民一戶已有一處宅基地的，除因繼承房屋導致宅基地權屬發生變更的以外，其再申請他處宅基地使用權登記的，不予受理。

    　　2、嚴格宅基地面積標準。各地要結合本地資源狀況，按照節約集約用地的原則，嚴格確定和實施宅基地面積標準。審批宅基地時，宅基地面積不得超過省規定的面積標準。

    　　3、嚴格宅基地申請條件。各地應根據本地實際依法制定宅基地申請條件。嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅辦理土地使用權證。

    　　2.2 ? 二、引導科學選址


    　　4、切實發揮規劃的控制和引導作用。農民新建住房應當符合鄉鎮土地利用總體規劃和村莊建設規劃。在城鎮規劃區范圍內，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配，但應充分考慮農民的現實居住需要，劃出一定的范圍，鼓勵集中建設農民新居。

    　　5、鼓勵利用存量建設用地建房，不占或少占耕地。農民建房應優先選擇原址重建，或充分利用村內存量建設用地、未利用地，盡量不占或少占耕地。村內有空閑宅基地尚可利用的，原則上不得批準新宅基地。各地應采取有效措施，多渠道推進“空心村”治理和舊宅基地復墾。

    　　6、引導適度集中建房。鼓勵各地結合集鎮建設、新農村建設、農村土地綜合整治，按照“尊重意愿、量力而行、方便生產、改善生活”的原則，因地制宜推進集鎮和中心村建設，引導農民逐步向集鎮及規劃的居民點有序集中。

    　　7、科學防范地質災害。各級國土資源部門要科學指導村民合理選址，建房應避開滑坡、泥石流、崩塌、地面塌陷等地質災害危險區。

    　　2.3 ? 三、優化審批服務


    　　8、優化審批管理。宅基地審批管理由縣級人民政府負責。對符合宅基地申請條件的，縣級人民政府原則上應自受理申請之日起45個工作日內辦結。各地應抓緊制定完善審批管理辦法，明確國土資源、住房城鄉建設、交通運輸、水利、林業、經管等部門職責，確定審批條件、方式、流程、時限等具體要求，并對原址重建改建、選址新建等情況進行分類管理。城鎮規劃范圍內的宅基地審批管理，各市州、縣市區有規定的，從其規定。

    　　9、優化計劃管理。各地可參照城鄉建設用地增減掛鉤的方式，推進“空心村”治理、舊宅基地及其他廢棄建設用地復墾，周轉出的指標經縣級國土資源部門確認后，可在全縣范圍內統籌用于農民建房，不再占用新增建設用地計劃。

    　　10、優化占補平衡管理。農民建房占用的耕地，由縣級人民政府統籌補充，實行先補后占、占補平衡，不得向農民收取耕地開墾費。農民自行復墾或開發的零星分散耕地，經縣級人民政府有關部門確認，并納入年度土地利用現狀變更后，可專項用于農民建房占補平衡。

    　　11、嚴格規范收費行為。除權證工本費以外，禁止各級國土資源部門在宅基地審批過程中收取行政事業性、服務性費用。

    　　2.4 ? 四、強化監管執法


    　　12、加強市級監管。市州人民政府要加強對所轄縣（市）宅基地審批的監督管理，督促和指導縣級人民政府切實履行宅基地審批管理職責，并將其納入土地管理和耕地保護目標責任考核。市州國土資源部門要對所轄縣（市）宅基地管理中的耕地補充、用地審批、違法查處等工作進行監督檢查。

    　　13、加大執法監察力度。縣（市）、鄉（鎮）要建立完善宅基地管理動態巡查和聯合執法機制，及時發現、及時制止、及時查處宅基地違法違規行為。

    　　14、充分發揮村組作用。鼓勵村民自治組織依法制定符合本地實際的鄉規民約，積極協助做好宅基地申請資格審查、建房信息公示、土地置換、權屬糾紛調處、舊宅基地復墾、違法問題查處等相關工作。

    　　15、建立統計備案制度。縣級國土資源部門要建立健全宅基地審批管理臺賬。每年底要將宅基地審批結果等管理數據逐級上報省、市國土資源部門備案。省、市國土資源部門要加強情況分析和政策研究，并針對新情況、新問題，主動采取措施，及時優化政策。

    　2.5 ? 　五、加強宣傳引導


    　　16、切實將管理政策宣傳到村組和個人。各地要通過培訓村組負責人、張貼公告、發放便民卡等多種方式，讓每一個村組、每一位村民都了解宅基地申請條件、審批程序、工作時限和要求等相關政策。

    　　17、切實破除農民建房中的落后觀念。各地各有關部門要加大土地管理法律法規以及相關科學知識宣傳力度，引導村民破除“看風水”、“講時辰”等迷信思想，增強依法用地、節約用地意識。

    　　3 ? 湖南宅基地管理辦法解讀


    　　宅基地是農民依法取得用于建造住宅及其生活附屬設施的集體建設用地。省政府辦公廳日前轉發省國土資源廳《關于規范和改進農村宅基地管理的若干意見》明確，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。

    　　意見規定，湖南嚴格執行“一戶一宅”政策，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。將原有住房出賣、出租或贈予他人后，再申請宅基地的，不得批準。農村村民一戶已有一處宅基地的，除因繼承房屋導致宅基地權屬發生變更的以外，其再次申請他處宅基地使用權登記的，不予受理。

    　　對于宅基地的面積，意見規定，各地要結合本地資源狀況，按照節約集約用地的原則，嚴格確定和實施宅基地面積標準。審批宅基地時，宅基地的面積不得超過省規定的面積標準。

    　　同時，各地應根據本地實際依法制定宅基地申請條件。嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅辦理土地使用證。

    　　農民新建住房應當符合鄉鎮土地利用總體規劃和村莊建設規劃。在城鎮規劃區范圍內，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配，但應充分考慮農民的現實居住需要，劃出一定的范圍，鼓勵集中建設農民新居。

    　　農村建房應優先選擇原址重建，或充分利用村內存量建設用地、未利用地，盡量不占或少占耕地。村內有空閑宅基地尚可利用的，原則上不得批準新宅基地。并且各地應采取有效措施，多渠道推進“空心村”治理和舊宅基地復墾。

    　　鼓勵各地結合集鎮建設、新農村建設、農村土地綜合整治，因地制宜推進集鎮和中心村建設，引導農民逐步向集鎮及規劃的居民點有序集中。

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