1 ? 商業(yè)金融用地
金融用地和商業(yè)用地同屬于商業(yè)金融業(yè)用地（中類）、公共設(shè)施用地（大類）。但有所區(qū)別。
商業(yè)用地是指綜合百貨商店、商場(chǎng)、經(jīng)營各種食品、服裝、紡織品、醫(yī)藥、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術(shù)等專業(yè)零售批發(fā)商店及其負(fù)數(shù)的小型工場(chǎng)、車間和倉庫的用地。
金融保險(xiǎn)業(yè)用地是指銀行及分理處、信用社、信托投資公司、債券交易所和保險(xiǎn)公司，以及外國駐本市的金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等用地。
2 ? 商業(yè)服務(wù)用地
商業(yè)服務(wù)用地是指各種商店、公司、修理 服務(wù)部、生產(chǎn)資料 供應(yīng)站 、飯店、旅社、對(duì)外經(jīng)營的食堂、文印騰寫社、報(bào)刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運(yùn)站等用地。
1.商業(yè)用地。商店、商場(chǎng)、各類批發(fā)、零售市場(chǎng)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。
2.金融保險(xiǎn)用地。銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、期貨、信用社等用地。
3.餐飲旅館業(yè)用地。飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。
4.其他商服用地。寫字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公樓用地；旅行社、運(yùn)動(dòng)保健休閑設(shè)施、夜總會(huì)、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場(chǎng)、加油站、洗車場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相、理發(fā)、洗浴等服務(wù)設(shè)施用地。
（1）出讓使用年限最短。目前在我國，商服用地大部分屬于出讓土地。按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，商服用地出讓用地最高年限為40年。
（2）受節(jié)約集約用地原則限制。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)。
（3）土地利用價(jià)值高。商服用地多處于繁華地段，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。也就是說可以引起地價(jià)的上漲，有時(shí)上漲的幅度可以達(dá)到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。
（4）區(qū)域選擇性強(qiáng)。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強(qiáng)，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業(yè)環(huán)境和收益狀況。
（5）比較適宜收益還原法評(píng)估。
（6）可逆性差。農(nóng)用地要變?yōu)樯谭玫乇容^容易，但要商服用地轉(zhuǎn)為農(nóng)用地則極為困難，因?yàn)椴鸪厣系慕ㄖ铩?gòu)筑物要耗費(fèi)大量人力、物力和財(cái)力，恢復(fù)土壤也需要一定的時(shí)間，復(fù)墾的成本相當(dāng)高。
3 ? 商業(yè)用地改住宅用地
能夠改變用途，改變土地用途需要行政部門許可。租賃合同有效，商人對(duì)土地有個(gè)收益權(quán)（根據(jù)w權(quán)法135到后面幾條）電工上。
商業(yè)用途土地不能擅自改變用途，若是得到批準(zhǔn)就可以。若是得到審批了，獲得許可情況下。商業(yè)用地改成房子后，租給他人20年是有效的。
商業(yè)用地使用年限：?
根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第15號(hào)）中華人民共和國物權(quán)法的規(guī)定第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年；
(二)工業(yè)用地五十年；?
(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；?
(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
(五)綜合或者其他用地五十年。
第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。?
合同法：第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
