1 ? 科研用地

依據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，國家實行土地用途管制制度。科研用地屬于政府公用地，做住宅類的別墅不符合法律規范。

2 ? 教育科研用地

科研教育用地評估可參照公共設施用地，代碼是C，具體是C6--C61：教育科研設計用地。

教育用地是指大專院校、中等專業學校、職業學校、干校、黨校，中小學校、幼兒園、托兒所、業余進修院（校）、工讀學校等用地。

針對近來媒體高度關注的某些高校采取所謂的“土地置換”方式“賣地還債”的問題，近日，國土資源部有關負責人在接受記者采訪時明確指出，高校用地為教育用地，屬國有劃撥土地，按照現行法律規定，劃撥土地轉讓或改變用途必須經依法標準，土地出讓收入實行收支兩條線管理，高校不得擅自轉讓國有劃撥土地，用所獲收益抵償債務。 這位負責人指出，近年來，隨著高校擴招和高校資源的整合，高校的基礎設施建設不斷加強，用地規模也不斷擴大。同時，部分高校在這一過程中產生了不少債務。

3 ? 科研用地使用年限

土地出讓使用年限分別有如下幾種：

一、住宅用地。全國統一執行的土地使用年限為70年。

二、工業用地。土地使用年限為50年。

三、教、科、文、衛等帶有福利性質的用地，土地使用年限為50年。

四、商、娛、旅等盈利性項目用地，土地使用年限為40年。

五、其他綜合類性質用地，土地使用年限為50年。
　　土地性質的分類及使用年限一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。?

　　商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用于建設商業用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。

　　綜合用地的概念是指不同用途的土地（如商業、工業、住宅等)所構成的土地。

4 ? 科研用地政策

關于工業科研用地供應管理有關規定的實施細則
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寧國土規〔2014〕 ?3號
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關于工業科研用地供應管理

有關規定的實施細則
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各分局，機關各處室局，各直屬事業單位：
為貫徹落實《市政府關于進一步加強工業科研用地供應管理工作的通知》（寧政發〔2014〕150號，以下簡稱“150號文”）、《市政府印發關于進一步規范工業及科技研發用地管理意見的通知》（寧政規字〔2013〕1號，以下簡稱“1號文”）等有關文件規定，進一步明確工業、科技研發用地供應管理中的具體操作實施辦法，現將有關事項規定如下。

4.1 ? 一、土地供應操作規定

（一）禁止區域內辦理工業用地供應規定
150號文規定不得供應工業用地的區域內，涉及工業用地（倉儲、物流用地除外）出讓、轉讓按以下規則辦理：
1、新增工業用地出讓，包括公開出讓、“以大帶小”協議出讓及土地置換協議出讓不予辦理；
2、存量工業用地提高容積率不予辦理；
3、企業改制、房產交易涉及原劃撥土地補辦出讓以及自有劃撥土地申請協議出讓的，可以按規定辦理；
4、已出讓存量工業用地申請轉讓的，可以按規定辦理。

（二）供地項目投資建設協議有關要求
各區、開發園區、紫金科技創業人才特別社區（以下簡稱紫金特區）在工業、科技研發用地公開出讓預申請時須提供“投資建設協議”文本，并作為土地掛牌文件組成部分。“投資建設協議”中應明確包括產業類型、總投資額、地均稅收、企業用工等要求，以及收取履約保證金有關事項和違約責任，且不得設置妨礙公平競爭的條件。履約保證金數額可由開發園區根據項目投資額度與實際情況自行確定，原則上不超過土地掛牌出讓起始價總額的10%。

（三）科技研發用地變更受讓方及分割轉讓條件
科技研發用地掛牌出讓成交后，受讓人成立項目公司并申請辦理變更受讓人的，其設立子公司的經營范圍、資質等必須符合掛牌出讓公告中的出讓條件或經所在園區管理單位審核符合園區產業發展要求，否則不予辦理。科技研發用地土地出讓合同約定所建房屋允許分割轉讓的，除受讓人為開發園區、紫金特區下設國有投資平臺的以外，必須在項目竣工后，按照存量房產進行轉讓，不得按照商品房進行預售、銷售。

4.2 ? 二、土地出讓后改變用地條件辦理規則

（一）生產研發用地變更為科技研發用地
根據1號文規定，將生產研發用地（Mx）直接變更為科教用地（科技研發）的，在換發土地證時，應根據土地出讓合同約定將所建房屋能否分割轉讓銷售在土地證上記載標注。對土地出讓合同未明確約定允許所建房屋分割轉讓銷售的，應視為不得分割轉讓銷售，在辦理土地變更登記前，需簽訂補充協議進行明確約定，并在新頒發的土地證上記載標注。

（二）工業用地變更為科技研發用地
企業利用自有存量工業、倉儲、物流等用地建設科技研發項目，符合以下全部條件的，可以通過補交土地出讓金的方式將土地用途調整為科技研發用地：

1、已取得土地使用證，土地位于繞城公路以外的科技創業特別社區、市以上批準設立的各類產業園區或科創載體內（名單附后）。除此之外的特殊項目，需報經市政府批準同意。

2、項目單位具備科技研發能力，并取得科技主管部門書面意見。其中江南六區由市科委出具書面審核意見，高新區、化工園區由園區科技部門出具書面審核意見，其他區域由所在區科技部門出具書面審核意見。

3、符合產業政策要求，取得投資主管部門項目批準文件。項目批準文件中應明確建設科技研發項目，并在規定的文件有效期內。

4、符合城市規劃要求，取得規劃主管部門出具的規劃批準文件。規劃批準文件類型包括規劃設計要點、規劃方案審定意見以及建設工程規劃許可證，三類規劃批準文件中均應明確規劃用途、建筑規模等主要指標，上述任意一種在有效期內的批準文件均可作為辦理依據。

5、符合開發園區、紫金特區入園要求，取得開發園區、紫金特區管理單位書面同意意見。開發園區、紫金特區管理單位書面意見中，除需明確同意辦理用途變更手續外，還應明確是否允許分割銷售、分割銷售比例和條件，并承諾負責對項目進行審查監管等內容。開發園區、紫金特區以外的特殊項目，由所在區政府負責出具相關意見，并承擔審查監管責任。

（三）工業、科技研發用地提高容積率
1、工業用地出讓后，經規劃批準提高容積率，且增加建筑面積為生產廠房的，不需補交土地出讓金，但應簽訂土地出讓合同補充協議，變更土地使用條件。

2、科技研發用地出讓后，經規劃批準提高容積率的，應按規定補交土地出讓金，并簽訂土地出讓合同補充協議，變更土地使用條件。

（四）科技研發用地調整可銷售比例
科技研發用地出讓后，受讓人申請將原自用型科研用地調整為可分割轉讓、銷售的，符合以下全部條件，可以通過補交土地出讓金的方式辦理：

1、已取得所在開發園區、紫金特區管理單位同意（園區、特區范圍以外項目由區政府負責），明確可分割轉讓銷售的比例、范圍及限制條件，且有關管理單位承諾對科技研發用房銷售進行審查監管；

2、允許分割轉讓、銷售的建筑面積不得超過全部建筑面積的50%（紫金特區內非園區投資平臺的一般企業單位不得超過30%）；

3、在1號文發布之日（2013年1月13日）前已出讓；

4、項目已全部竣工驗收。
不滿足上述第3、4條要求，但確需辦理的，需報經市政府專題會研究同意后方可辦理。

4.3 ? 三、土地出讓價格評估確定辦法

（一）基本原則
1、工業用地、科技研發用地（自用型）公開出讓時，土地出讓起始價應在評估的基礎上，主要根據園區申報價格審核確定；科技研發用地（可銷售型）土地出讓起始價按市場價格水平評估確定。工業、科技研發用地協議出讓（含“以大帶小”、劃撥土地補辦、改變用地條件等）時，土地出讓價格應按市場價格水平評估確定。

2、工業、科技研發用地公開出讓起始價、協議出讓價格均不得低于150號文規定的本區域同類型土地出讓最低價標準。

3、150號文規定的工業、科技研發用地出讓最低價標準對應土地出讓年限為50年的凈地價格。工業用地出讓年限為30年時，出讓價格應按不低于最低價標準的83%執行。按其他年限出讓的，土地出讓價格經過評估確定。

（二）工業用地
1、工業用地地價采取基準地價修正法評估時，暫按150號文規定的區域最低價標準作為基礎進行修正；玄武、秦淮、建鄴、鼓樓區以雨花臺區最低價標準作為基礎進行修正。

2、工業用地改變為科技研發用地時，對原工業用地項目已建成的（以竣工驗收為準），原工業用地價格通過評估確定；對尚未建成的，原工業用地價格按原土地出讓價格（毛地出讓的折算至凈地價格）加資金成本（按辦理時點一年期貸款利率單利計算）確定。

3、工業用地改變為科技研發用地時，需拆除原有建、構筑物的，在計算現科技研發用地價格時，可按評估價扣除原有建、構筑物現值，但扣減后的科技研發用地價格不得低于所在區域同類型科技研發用地最低價標準。

（三）科技研發用地
1、科技研發用地公開出讓，自用部分按基準地價修正法評估，在不低于150號文規定最低價標準的基礎上，原則上以園區申報價格確定土地出讓起始價；可銷售部分按假設開發法評估確定土地出讓起始價，并用基準地價修正法校核。

2、科技研發用地協議出讓，自用部分按基準地價修正法評估確定土地出讓金，且不低于150號文規定最低價標準；可銷售部分按假設開發法評估確定土地出讓金，并用基準地價修正法校核。

3、科技研發用地采取假設開發法評估時，應選取同地段科技研發用房實際銷售案例作為房屋售價取值的參考，沒有銷售案例的可以按同地段辦公用房售價的70%作為房屋售價取值的參考。

4、紫金特區內科技研發用地按上述規定評估并執行特區地價優惠政策，出讓價格不得低于本區域工業用地出讓最低價標準，其中玄武、秦淮、建鄴、鼓樓區不得低于雨花臺區工業用地出讓最低價標準。中國（南京）軟件谷內科技研發用地參照紫金特區地價政策執行。
5、受讓人為開發園區、紫金特區下設國有投資平臺以及市政府有明確辦理意見的，仍執行原地價政策。

4.4 ? 四、土地供應審核監管要求

1、土地出讓前，各分局應明確提示要求各區政府、開發園區、紫金特區在工業、科技研發用地招商引資中對意向單位和項目內容進行嚴格把關，防止以工業、科技研發項目名義取得土地變相進行房地產開發。

2、土地出讓時，應對報名競買單位的經營范圍進行審核，具備與擬出讓項目內容、產業類型相關經營范圍的企業單位（開發園區、紫金特區下設國有投資平臺除外），方可參與工業、科技研發用地競買。工業、科技研發用地是否允許分割轉讓銷售，以及分割轉讓銷售的條件、比例等應在土地出讓掛牌文件、土地出讓合同、土地證上進行記載標注。

3、土地出讓后，各級國土部門在日常管理工作中，應進一步加強工業、科技研發用地項目建成后實際使用情況的巡查，如發現工業、科技研發用地存在私自改變土地用途使用等情況，應即時以書面形式向各區政府、開發園區反映，告知有關違規信息，并積極配合做好有關處置工作。

本細則自印發之日起執行，江寧、浦口、六合、溧水、高淳區參照執行。
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南京市國土資源局