1 ? 劃撥土地使用權轉讓

　　國有劃撥土地，需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實現單位或企業的生產服務功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發成本，正是這些成本構成劃撥土地的價值基礎。

　　轉讓國有劃撥土地使用權的司法解釋：
　　最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對轉讓國有劃撥土地使用權的立法精神。國家禁止國有劃撥土地使用權人在未取得出讓土地使用權證書的情況下逕行轉讓。也就是說，國有劃撥土地使用權人應當先行與市、縣人民政府的土地管理部門簽訂土地出讓合同，取得國有土地使用權，否則其簽訂的轉讓國有劃撥土地使用權合同應為無效。

　　最高人民法院的司法解釋結合社會現狀和審判實際，從盡量尊重當事人雙方的意思表示，不輕易確認合同無效，以促進合同加速履行和社會資源的有效利用的目的出發，對當事人在向人民法院起訴前，已符合法律、行政法規規定的條件，又不存在合同法第52條規定的無效情形，就應當認定合同有效。簡單來說，雙方簽訂的原為無效的協議，在國家土地管理部門作出了辦理出讓手續或直接劃撥等具有批準或認可意思表示的行政行為之后，人民法院在審理時不作無效認定。

　　結合該司法解釋，人民法院對當事人因轉讓國有劃撥土地糾紛的處理原則如下：(1)土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。(2)雙方簽訂轉讓合同后，至起訴前經有批準權的人民政府批準并與土地使用權人辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。因為此時土地使用權人已經獲得國有土地使用權，其有權依照法定程序轉讓國有土地使用權。(3)雙方簽訂轉讓合同后，至起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。受讓方向國家土地管理部門交納土地出讓金，從國家土地管理部門獲得出讓土地使用權。受讓方不是非基于原轉讓合同獲得土地使用權，但是仍然應當依據協議對原土地使用權人予以補償。(4)雙方簽訂轉讓合同后，至起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。受讓人亦非基于原轉讓合同獲得土地使用權，但是仍然應當依據協議對原土地使用權人予以補償。

2 ? 國有劃撥土地使用權轉讓

我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條規定：“劃撥土地使用權，除本條例第45條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”可見，劃撥用地使用權的并非不能轉讓、出租、抵押，只是權利人在行使這些權利時受到一定程度地限制而已。

其中第45條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門的批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。1、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

2、領有國有土地使用證；

3、具有地上建筑物、其他附著物的產權證明；

4、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

3 ? 劃撥土地使用權轉讓批準文件號

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用 者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金后取得的土地使用權。

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費 用后 ，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權 。

兩者的主要區別是：出讓土地使用權是有償、有期限的；劃撥土地使用權除法律另有規定外 ，一般沒有期限的限制。