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陜西國有土地使用權出讓和轉讓辦法

為了加強國有土地資產管理，維護土地市場秩序，促進經濟建設和社會發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，結合本省實際，制定本辦法。

目

錄

    　　1 ? 第一章 ?總 ?則


    　　第一條為了加強國有土地資產管理，維護土地市場秩序，促進經濟建設和社會發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，結合本省實際，制定本辦法。

    　　第二條本省行政區域內的國有土地使用權（以下簡稱土地使用權），依照本辦法實行出讓、轉讓、出租、抵押制度。但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。

    　　農業、林業、水利系統的國有土地使用權出讓用于非農業建設項目的，必須遵守相關的法律、法規。

    　　第三條公民、法人、其他組織和外商、外資企業，均可依照國家法律、法規和本辦法取得土地使用權，其合法權益受法律保護。

    　　土地使用者開發、利用、經營土地的活動，必須遵守國家法律、法規，符合土地利用總體規劃和城市規劃，不得損害社會公共利益。

    　　第四條縣級以上人民政府對土地使用權的出讓實行統一規劃、統一出讓、統一管理。

    　　第五條土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣土地管理、房產管理部門按照職責分工和本辦法規定分別辦理。

    　　縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

    　　第六條土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押均應簽訂書面合同。出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用權受讓方簽訂；轉讓、出租、抵押合同由當事人雙方簽訂。

    　　2 ? 第二章 ?土地使用權出讓


    　　第七條土地使用權的出讓應編制年度計劃，并納入當年建設用地計劃控制指標，經同級人民政府審核，報省人民政府批準。

    　　第八條土地使用權出讓方案，由市、縣土地管理部門根據土地使用權出讓計劃，會同城市規劃、建設、房產管理等部門擬定，依照法律法規規定的審批權限，報經縣級以上人民政府批準后，由所在市、縣土地管理部門實施。

    　　土地使用權出讓方案應包括出讓地塊的面積、位置、界址、用途、出讓年限、建設規劃要求、出讓底價、出讓方式等內容。

    　　第九條土地使用權出讓最高年限按照下列用途確定：

    　　（一）普通標準住宅用地70年；

    　　（二）工業用地50年；

    　　（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

    　　（四）商業、旅游、娛樂和別墅用地40年；

    　　（五）綜合用地或者其他用地50年。

    　　第十條政府出讓土地的底價，按照基準地價、市場行情、地塊用途、土地收益、地塊的區位、地塊的大小形狀、國家和本省制定的產業政策、土地使用年限和其他因素評估。出讓底價在出讓前不得公開。

    　　土地使用權出讓的基準地價，由市、縣土地管理部門按不同的土地級別和用途，會同有關部門評估和測算，經同級人民政府審核，報上一級人民政府批準后公布。地價評估辦法由省人民政府另行制定。

    　　基準地價可根據當地社會經濟的發展和市場變化情況定期修定。

    　　第十一條土地使用權出讓，可依據不同情況，分別采取拍賣、招標的方式進行，也可以采用協議的方式進行。商業、金融、娛樂、旅游、服務、房地產開發等經營性的用地，應當采取拍賣、招標的方式出讓。采用協議方式出讓的，除國家另有規定的外，出讓價格不得低于出讓底價。

    　　第十二條拍賣出讓土地使用權程序：

    　　（一）出讓方發布土地使用權拍賣公告；

    　　（二）競買者在公開拍賣日五日之前，持身份證件，授權委托書和其他法定文件到指定地點報名登記并交付保證金，領取競買牌號；

    　　（三）出讓方按公告規定的時間、地點，組織公開拍賣，以應價高者為取得該宗土地使用權的受讓方，并現場簽訂出讓合同，交付不低于出讓金總額5％的定金；

    　　（四）受讓方從土地使用權出讓合同簽訂之日起六十日內，交付全部出讓金，辦理土地使用權登記手續，領取《國有土地使用證》。

    　　受讓方在簽訂拍賣出讓合同時，不能當即交付定金的，視為違約，保證金不予退還，并應賠償拍賣活動支出的全部費用和該宗土地三個月以內再行拍賣所得出讓金低于前次拍賣的差額部分。

    　　競買者最高應價低于拍賣底價的，拍賣主持人有權中止拍賣。

    　　第十三條招標出讓土地使用權程序：

    　　（一）出讓方發布土地使用權招標出讓公告或通知書；

    　　（二）投標者在規定時限內，持身份證件、授權委托書和其他法定文件到出讓方領取招標文件，交付投標保證金；

    　　（三）投標者按照招標文件的規定制作標書，在規定的時限內密封投入指定的標箱或者送達指定的地點；

    　　（四）出讓方會同有關部門及聘請的專家或專業技術人員組成評標小組，根據招標文件規定，主持開標、驗標、評標和決標工作，確定中標者，簽發決標書；

    　　（五）受讓方接到中標通知書十五日內，持決標書與出讓方簽訂土地使用權出讓合同，六十日內按合同約定交付出讓金，辦理土地使用權登記手續，領取《國有土地使用證》。

    　　受讓方在規定的時限內不簽訂出讓合同的，視為放棄中標權，所交付投標保證金不予退還。

    　　評估小組認為所有設計方案不符合要求或全部標價低于出讓底價的，有權廢標。

    　　第十四條協議出讓土地使用權程序：

    　　（一）用地人持申請用地報告和建設項目批準文件、建設用地規劃許可證以及資信證明，向出讓方提出申請；

    　　（二）出讓方在接到申請之日起十五日內就協商事項書面通知申請人，并提供擬出讓地塊的有關資料；

    　　（三）經協商達成協議，出讓方與受讓方簽訂土地使用權出讓合同，受讓方交付不低于出讓金總額5％的定金，六十日內按合同約定支付全部出讓金，辦理土地使用權登記手續，領取《國有土地使用證》。

    　　第十五條出讓成交后，保證金和定金可抵充出讓金。竟買未成或未中標者所交保證金，出讓方應在決標或拍賣之日后七日內原數退還。

    　　第十六條受讓方因故不能按期交付出讓金的，經出讓方同意可以延期交付。但延長期不得超過三個月。延長期內受讓方按同期人民銀行的貸款利率向出讓方支付利息。

    　　第十七條出讓合同的一方不按合同約定交付出讓金或提供土地使用權的，另一方有權解除合同，并有權請求違約賠償。

    　　第十八條出讓合同簽訂后，受讓方必須按合同約定的時限、條件和用途開發利用土地。受讓方在出讓期內，需要改變出讓合同約定的土地用途的，應當經土地管理部門和城市規劃部門審查同意，并報原批準用地的人民政府批準后，依照本辦法有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金并辦理登記手續。

    　　受讓方超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，縣級以上土地管理部門可以征收相當于土地使用權出讓金總額20％以下的土地閑置費；連續二年未動工開發的，依法無償收回其土地使用權。

    　　第十九條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，經批準后重新簽訂出讓合同，交付出讓金，并辦理登記手續。不再申請續期或續期申請未獲批準的，出讓期屆滿時其土地使用權終止并由國家無償收回。

    　　根據國家利益和社會公共利益的需要，土地使用權可以依照法律程序提前收回，但應根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

    　　3 ? 第三章 ?土地使用權轉讓、出租、抵押


    　　第二十條通過出讓取得的土地使用權具備下列（一）、（二）、（三）、（四）項條件的可以轉讓（包括出售、交換、贈與）；具備下列（一）、（二）、（三）項條件的可以出租、抵押。

    　　（一）持有縣級以上人民政府頒發的《國有土地使用證》，有地上建筑物、其他附著物的，還應有相應的權屬證書；

    　　（二）已按出讓合同約定的條件和期限完成了開發建設項目總投資額（不包括出讓金）或建筑總面積的20％以上；屬成片開發經營的土地，形成了建設用地必備的基礎設施和其他條件；

    　　（三）符合法律法規的規定和土地使用權出讓合同的約定；

    　　（四）享受減免地價的用地，經土地管理部門批準，并補足了出讓金。

    　　第二十一條土地使用權轉讓、出租、抵押時，其地上建筑物和其他附著物所有權隨之轉讓、出租、抵押；地上建筑物和其他附著物所有權轉讓、出租、抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、出租、抵押。地上建筑物和其他附著物作為動產轉讓、出租、抵押的除外。

    　　土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務也隨之轉移。土地使用權出租、抵押后，出租人或抵押人必須繼續履行土地使用權出讓合同約定的義務。

    　　土地使用權抵押時，必須先經有法定評估資格的地價評估機構評估地價，并報縣級以上土地管理部門確認后，方可簽訂抵押合同。土地使用權抵押金額不得超過評估地價的65％。依照本辦法第二十二條第十三條規定程序取得的土地使用權除外。享受減免地價的，抵押金額不得超過已交出讓金總數。同一宗土地使用權不得重復抵押。

    　　第二十二條土地使用權轉讓、出租年限，不得超過土地使用權出讓合同約定的使用年限內的剩余年限；土地使用權抵押年限，必須少于土地使用權出讓合同約定的使用年限內的剩余年限。

    　　第二十三條土地使用權轉讓、出租、抵押時，應按下列規定辦理登記手續：

    　　（一）土地使用權轉讓時，雙方應在簽訂轉讓合同之日起二十日內，持原出讓合同、轉讓合同、《國有土地使用證》、繳納土地增值稅憑證，向當地市、縣土地管理部門申請辦理變更登記，更換《國有土地使用證》；

    　　（二）出租土地使用權的，出租人、承租人雙方應于租賃合同簽訂之日起二十日內到土地所在地的市、縣土地管理部門辦理出租登記。出租期滿或者解除租賃關系，出租人、承租人雙方應當在二十日內到原登記機關辦理注銷出租登記；

    　　（三）土地使用權抵押，應在簽訂抵押合同之日起二十日內，由抵押人和抵押權人雙方，持《國有土地使用證》、土地使用權出讓合同、擔保合同或載有抵押條款的經濟合同、土地使用權抵押申請書，向所在地的市、縣土地管理部門辦理抵押登記。

    　　地上建筑物、其他附著物所有權隨同轉讓、出租、抵押的，還必須向房產管理部門申請辦理權屬變更登記。

    　　第二十四條土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權；轉讓土地使用權增值的，轉讓方應按照規定繳納土地增值稅。

    　　第二十五條土地使用權轉讓、出租后，需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，依照本辦法第 十八條的規定辦理。

    　　第二十六條抵押人到期未能清償債務或者在抵押期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規的規定和抵押合同的約定處分抵押財產，并依照規定辦理過戶登記。

    　　抵押權因債務清償或其他原因而滅失的，抵押雙方從抵押權終止之日起二十日內到原登記機關辦理注銷抵押登記。

    　　4 ? 第四章 ?劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押


    　　第二十七條土地使用權劃撥，是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等征地費用后將該宗國有土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。通過此種方式取得的國有土地使用權，即為劃撥土地使用權。

    　　第二十八條符合下列條件的，經縣級以上土地管理部門審查同意，報同級人民政府批準，其劃撥土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

    　　（一）土地使用者為公司、企業、其它經濟組織和個人；

    　　（二）領有國有土地使用證；

    　　（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；

    　　（四）依照本辦法

    　　第三十條 ?規定補辦了出讓手續；

    　　（五）符合法律、法規規定的其它條件。

    　　未按前款規定辦理審批手續的，劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押。

    　　第二十九條下列行為屬于劃撥土地使用權轉讓：

    　　（一）出售、交換、贈與劃撥土地使用權的；

    　　（二）以劃撥土地使用權入股、投資或合作開發房地產的；

    　　（三）企業因被兼并土地使用權發生轉移的；

    　　（四）轉讓地上建筑物、其他附著物連同轉讓劃撥土地使用權的；

    　　（五）以其他方式轉讓劃撥土地使用權的。

    　　第三十條劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押時，必須辦理出讓手續，由受讓方、劃撥土地使用權出租方、抵押方與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，補交出讓金后，依照本辦法第三章規定辦理。法律、行政法規另有規定的從其規定。

    　　第三十一條劃撥土地使用權補交出讓金，應當區別土地的不同用途，按宗地當時評估地價的一定比例收取，最低不得低于評估地價的40％。

    　　5 ? 第五章 法律責任


    　　第三十二條違反本辦法規定，擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得。并可處以非法所得50％以下的罰款。

    　　第三十三條違反本辦法規定，擅自改變土地用途的，由縣級以上土地管理部門責令限期補辦批準手續，重新簽訂出讓合同，并可處以土地使用權價款5％以上10％以下的罰款；在規定期限內拒不補辦批準手續或經審查不允許改變土地用途的，無償收回土地使用權，沒收在土地上的投資。

    　　第三十四條違反本辦法規定轉讓、出租、抵押土地使用權的，其轉讓、出租、抵押行為無效，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得，并可處非法所得50％以下的罰款。

    　　第三十五條違反本辦法規定轉讓、出租、抵押土地使用權或地上建筑物、其他附著物不履行登記手續的，分別由縣級以上土地管理部門，房產管理部門責令限期補辦登記手續，并可處以土地使用權價款或房屋價款1％以上5％以下的罰款。

    　　第三十六條違反本辦法規定，非法轉讓、倒賣土地使用權，非法批準占用土地或者非法低價出讓國有土地使用權情節嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任，對未構成犯罪的負有直接責任的國家工作人員，依法給予行政處分。

    　　第三十七條當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定通知書之日起十五日內向人民法院起訴，也可以直接向人民法院起訴。逾期不申請復議、不起訴又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

    　　第三十八條土地、房產管理部門工作人員在土地使用權、房屋所有權出讓、轉讓、出租、抵押活動中，貪污受賄、徇私舞弊、敲詐勒索、挪用、截留出讓金的，由所在單位或上級機關按有關規定追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    　　6 ? 第六章 ?附 ?則


    　　第三十九條依照本辦法規定應收取的土地使用權出讓金，統一由市、縣人民政府土地管理部門收繳，全部上交財政，主要用于城市建設和土地開發。

    　　第四十條本辦法施行中的具體應用問題，由省人民政府負責解釋。

    　　第四十一條本辦法自公布之日起施行。
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