1 ? 兩部委叫停小產權房通知全文
關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知
各省、自治區、直轄市國土資源、住房城鄉建設主管部門：
為全面正確地貫徹落實黨的十八屆三中全會《決定》，堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、銷售“小產權房”問題，現就有關事項緊急通知如下：
1.1 ? 一、正確認識“小產權房”問題的危害性和嚴重性
建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。要全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等改革措施，堅持依法依規，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。
1.2 ? 二、堅決查處“小產權房”在建、在售行為
近年來，國務院有關部門多次重申農村集體土地不得用于經營性房地產開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房和“小產權房”。2012年8月8日，國土資源部辦公廳 住房城鄉建設部辦公廳專門下發《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的通知》（國土資電發〔2012〕98號），各級國土資源和住房城鄉建設主管部門要按照通知要求，對在建、在售的“小產權房”堅決叫停，嚴肅查處，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發揮警示和震懾作用。
1.3 ? 三、切實履行好監督管理職責
各級國土資源和住房城鄉建設主管部門要在地方人民政府的領導下，認真履行職責，及時采取有力措施，切實加強監管，做到令行禁止。一要對違法建設、銷售的“小產權房”開展一次集中排查摸底，結合實際研究提出分類處理的意見，并將結果報兩部。二要對違規為“小產權房”項目辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的，要嚴肅處理，該追究責任的一定要追究責任。對監管不力、失職瀆職的，要嚴厲問責。三要加強宣傳引導。準確理解、全面宣傳和貫徹落實好十八屆三中全會精神，正確引導輿論，向社會警示購買“小產權房”的風險，切實維護人民群眾合法權益。
2 ? 兩部委叫停小產權房解讀
2013年11月22日，國土部和住建部聯合發布《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》（以下簡稱《通知》），要求各地堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、違法銷售“小產權房”問題。
浙江大學公共政策研究院研究員楊遴杰指出，“該《通知》與此前發布的有關小產權房的政策基本要求是一樣的，但當前小產權房再度升溫，此時再次發文是為了表明當前態度。”
借機炒作
“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，也就沒有土地證等證件。然而，近段時間以來，有關小產權房可能轉正的猜想，讓“缺證少保障”的小產權房火了一把。十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）提出，建立城鄉統一的建設用地市場。此前，一份由國務院發展研究中心公布的“383方案”中提到：“對已經形成的“小產權房”按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，有條件轉正。”在這種情況下，多地二手市場“聞聲而動”。據報道，北京最大的“小產權房”集中地太玉園小區，10天內房價每平方米上漲了將近1000元。
“這是一種誤讀。”國土部相關人士對媒體表示，《決定》中有關同等入市、同權同價的表述，不能簡單地把它理解成，農村的地要變成城市的地，想怎么用就怎么用。
中國房地產信息集團研究總監薛建雄也表示，不少房地產中介以及開發商都借此來炒作。但實際上，小產權房的價格并沒有出現特別領先市場的表現。
“千萬別買，讓小產權房轉正，想都別想，三中全會也沒說小產權房可以入市。”華遠董事長任志強近日就公開怒斥小產權房的違法性，認為允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣。
緊急降溫
面對炒作風潮，官方再也“坐不住”了。
《通知》強調，建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序。建設、銷售和購買“小產權房”不受法律保護，影響了新型城鎮化和新農村建設健康發展。要堅持依法依規，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。《通知》同時要求，地方國土和住建部門對“小產權房”開展一次集中排查摸底，結合實際研究提出分類處理意見。
在浙江大學公共政策研究院研究員楊遴杰看來，“該《通知》與此前發布的有關小產權房的政策基本要求是一樣的，但當前小產權房再度升溫，此時再次發文是為了表明當前態度。”早在1999年，國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中就已明確規定：農村的住宅不得向城市居民出售。
“轉正”無期
據不完全統計，截至目前，全國“小產權房”的總量或已超過70億平方米，如果按每套100平方米來計算的話，相當于有7000萬套小產權房。目前看來，小產權房違法是現實法律中毋庸置疑的事實，但此次兩部委針對小產權房下發的通知中，僅對在建、在售的小產權房堅決叫停。那么，對于已建、已售小產權房該如何處置？
北京市國土局副局長李軍對媒體透露，去年開始，北京開展的清理小產權房的工作，基本原則就是要杜絕新生，逐步地處理遺留問題。針對已建已售的“小產權房”，李軍表示，這一遺留問題目前也正在進行處理，將選擇個別區域進行試點，目前試點方案正在研究制定中，但北京從未考慮讓小產權房轉正。
“小產權房的處理肯定會是一個長期緩慢的過程，不可能在短時間內解決。”薛建雄告訴記者，小產權房問題應該在社保與土地掛鉤制度、集體土地與國有建設用地流轉制度完善后解決，具體來說，其一是給失地農民（小產權房占用的土地）社保和就業，然后將小產權房轉成大產權；其二是拿同等面積的城市建設用地來換，比如一些工業用地多出來，轉成農民耕地，然后把小產權房轉成大產權房。
薛建雄直言，上述兩個方法，對政府來說成本都非常大。這就意味著需要向小產權房業主征收較高的土地出讓金，而小產權房業主也并不一定會同意。我國小產權房規模之龐大，給處置增加了不小的難度。
3 ? 兩部委叫停小產權房分析
據國土資源部消息，11月22日，國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳聯合發出緊急通知，要求各省級國土資源、住房城鄉建設主管部門全面、正確領會黨的十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等改革措施，堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、違法銷售“小產權房”問題。
通知指出，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊耕地保護紅線，擾亂土地市場和房地產市場秩序，損害群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展。
通知強調，對在建、在售的“小產權房”，要堅決叫停，嚴肅查處，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批、教育一片，發揮警示和震懾作用。
兩部委強調，對違規為“小產權房”項目辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的，要嚴肅處理，該追究責任的一定要追究責任，對監管不力、失職瀆職的要嚴厲問責。要向社會警示購買“小產權房”的風險，切實維護人民群眾合法權益。
據介紹，兩部門還要求各地開展一次集中排查摸底，結合實際研究提出分類處理的意見，并將結果報兩部門。
剛剛結束的十八屆三中全會強調，建立城鄉統一的建設用地市場。部分人士認為，小產權房存在轉正的可能，并引發部分區域購買小產權房的熱潮。分析認為，兩部委的上述表態，正是針對這種情況。
我國小產權房規模龐大，部分小區已成規模，給處置增加了不少難度。當前對于小產權房的處置，尚無有效的統一方案。多數業內人士認為，未來一段時間，我國對小產權房的處理還將繼續遵照“嚴控新建”的原則。
三中全會后，市場有關“小產權房”能夠轉正的猜測或將結束。11月22日，國土部和住建部聯合發布《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》（以下簡稱《通知》），要求堅決查處“小產權房”在建、在售行為。
通知還要求，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批、教育一片，發揮警示和震懾作用。此前，小產權房市場在三中全會《決定》播發后迅速升溫。
“最近看到了市場上有些誤讀，所謂的同等入市、同地、同價，建立城鄉統一的建設用地市場并不意味著小產權房能夠轉正，”國土部相關負責人在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。
上述人士進一步介紹，建立城鄉統一的建設用地市場前提是對用途管制和是否符合土地利用規劃，也就是說，“小產權房（的合規性）和是否是集體土地性質，并不直接相關。”
中國房地產學會副會長陳國強表示，此次表態并未提出具體的小產權房解決辦法，更像是起一個穩定預期、（短期）解釋的作用。在其看來，小產權房的解決，需要建立在不動產登記、農地流轉等一系列的配套改革框架下，不可能一蹴而就。
通知亦要求，各地開展一次集中排查摸底，結合實際研究提出分類處理的意見，并將結果報兩部門。
上述國土部相關人士表述，排查摸底除了要遏制最近一些地方出現的違法建設、銷售“小產權房”問題，也要對當地的小產權房數量、位置、違法違規原因進行梳理并列出分類處理的辦法。
直擊“轉正”預期
2013年4月，21世紀經濟報道記者走訪太玉園時，當時太玉園對外的報價是每平方米6000-7000元。但是到11月中旬，該小區對外報的均價為8000-9000每平米。
一位小區中介介紹，“中央已經明確小產權房能夠轉正了，現在不買以后漲得更快。” 上述中介說，很多業主也因為小產權房轉正預期，開始囤著不賣了。
在中介人員口中，用以證明“小產權房”轉正的方案主要來源兩個方面：一是國務院發展研究中心公布的“383方案”：一是《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股。
除了北京之外，深圳、廣州、南京、鄭州等多地的小產權房市場均傳出類似消息。近日中央亦有官員開始強調土地用途管制仍是統一土地市場的重要前提。
“這是一種誤讀”，國土部相關人士介紹，三中全會有關同等入市、同權同價的表述，不能簡單的把它理解成，農村的地要變成城市的地，想怎么用就怎么用。
因此，本次《通知》重申，小產權房嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展。
“轉正”還是解決方案？
值得一提的是，針對已售已建小產權房的處理，緊急《通知》并未明示。《通知》要求，各地開展一次集中排查摸底，結合實際研究提出分類處理的意見，并將結果報兩部門。
“所謂的排查摸底，”上述國土部相關人士表述，除了要遏制最近一些地方出現的違法建設、銷售“小產權房”問題，也要對當地的小產權房數量、位置、違法違規原因進行梳理并列出分類處理的辦法。
“該辦法也將作為兩部委以后制定小產權房解決思路，提供借鑒，”上述人士如是介紹。
記者采訪了解，早在2012年，國土部就篩選小產權房處理的試點城市，北京為試點城市之一。
北京市國土局副局長李軍透露，去年開始，北京開展的清理小產權房的工作，基本原則就是要杜絕新生，逐步地處理遺留問題。
針對已建已售的“小產權房”，李軍表示，這一遺留問題目前也正在進行處理。李軍透露，將選擇個別區域進行試點，目前試點方案正在研究制定中，但北京從未考慮讓小產權房轉正。
中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表述，小產權房的解決是一個長期的過程，難度也是可想而知。首先，只有符合規劃的、沒有影響城市整體布局的小產權房，在符合規定的流轉，才能謀求“合法”定位；其次，轉正后如何平衡各方利益，怎么補繳土地出讓金也是不小的難題。
●在建、在售“小產權房”堅決叫停，嚴肅查處
●對違規為“小產權房”補辦手續的嚴肅處理
●對頂風違建的“小產權房”掛牌督辦，堅決拆除
國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳22日聯合發出緊急通知，要求各省區市國土資源、住房城鄉建設主管部門全面、正確領會黨的十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等改革措施，堅持依法依規，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。
通知指出，建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。
近年來，國務院有關部門多次重申農村集體土地不得用于經營性房地產開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房和“小產權房”。通知強調，對在建、在售的“小產權房”要堅決叫停，嚴肅查處，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發揮警示和震懾作用。
通知要求，各地對違規為“小產權房”項目辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的，要嚴肅處理，該追究責任的一定要追究責任。對監管不力、失職瀆職的，要嚴厲問責。要向社會警示購買“小產權房”的風險，切實維護人民群眾合法權益。同時，還要對違法建設、銷售的“小產權房”開展一次集中排查摸底，結合實際研究提出分類處理的意見，并將結果報兩部。
就在新一輪土地改革即將拉開帷幕之時，相關部門再次表達對小產權房的零容忍。
11月22日，國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳聯合發布關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知。通知指出，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。
與此同時，《物權法》、《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》等一系列相關土地權限的法律法規也正在密集修訂當中。
其中，已經基本制定完成的是《農村集體土地征收補償條例》、《集體經營性建設用地流轉指導意見》和《節約集約利用土地規定》，預計在今明兩年內這些新的政策措施將正式頒布。
中央此前公布的《全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）只是提出了土地改革方向。相關土地專家表示，現在相關部門遵循的基本原則是“先立后破”，先推動完成《物權法》、《土地管理法》等相關土地法律法規的修改，然后才能真正開展城鄉同地同權同價的改革。
據上述專家估計，要在“十三五”乃至更長的時間內，才能基本完成對現有土地法律法規的完善修改，相應地，全國范圍內的新一輪土地改革也會隨之延推。
修法
《物權法》規定，農村耕地、農民宅基地等集體所有的土地使用權不能抵押。以宅基地為例，城鎮居民購買的房屋具有完整產權，可以抵押、擔保、買賣，農民自己在宅基地上合法建造的房屋卻不具有完整產權，不能抵押、擔保，也不能出售到本集體經濟組織成員以外。
十八屆三中全會之后，中央在《決定》中明確，賦予農民承包經營權抵押、擔保權能，保障農戶宅基地用益物權，這將使農民擁有的土地權能更加完整和充分，也將有效緩解農業農村發展中面臨的融資難問題。
目前國土部基本完成的《集體經營性建設用地流轉指導意見》等政策中，對于農村的集體建設用地流轉都有嚴格的限制，遵循的原則是不突破現行土地利用政策、土地使用標準等法律法規的規定。這樣的做法在很多土地專家看來談不上創新。
事實上，國土部早在1999年至2002年期間，就在安徽蕪湖、江蘇蘇州、浙江湖州、廣東順德等地開展了包括宅基地在內的農村集體建設用地流轉試點，但成效并不明顯。土地問題專家、原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源認為，國土部下一步計劃推進的集體建設用地流轉試點，是在走回頭路，難以取得較大成效。
造成這一現象的原因，在國土部門看來，是缺乏上位法的支持，即推進土地改革試點的同時，沒有輔以相關配套政策、以及《物權法》、《土地管理法》等法律法規中相關規定的修改。
因此，《決定》頒布之后，相關部門已經在抓緊推動修改《物權法》、《擔保法》、《土地管理法》等，同時對于已經成型的《集體經營性建設用地流轉指導意見》、《節約集約利用土地規定》進一步完善，以期加快推進建立統一建設用地市場的相關制度建設。
但期間，需要解決的部門利益和央地關系等問題仍有很多。以修訂《土地管理法》為例，從2008年被納入全國人大立法規劃至今已歷5年，遲遲未能完成。相關專家預計，需要到“十三五”乃至更長時間，才能完成《物權法》、《擔保法》和《土地管理法》等法律法規的修改。
全面清查
由于近年來企業“囤地”、“圈地”、小產權房的占地問題日趨嚴重，國土部門每年都會開展聲勢浩大的違法違規土地清查行動。
2012年，國土部曾在北京等地對小產權房進行重點“清理”，沒收了北京延慶的51棟小產權樓房，并查處了相關責任人。2013年初到現在，國土部一直將清查閑置土地作為全年的一項重點工作。
在近期國土部召開的會議中，相關負責人也明確表示，將要對現有違法違規城鄉建設用地展開全面清查并制定相關處理政策。
這必然牽涉到小產權房問題。相關專家對經濟觀察報表示，中央頒布《決定》之前，有關方面曾就小產權房政策改革問題征求國土部意見，國土部方面認為小產權房是違法的，原因是與現存法律法規存在沖突。
此前，國務院政策研究中心在完成383方案過程中，也曾就其中相關小產權房等方面的問題征求國土部的意見，雙方未能達成一致。國研中心的建議是，對現存的“小產權房”采取分類處理、有條件合法化的措施，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，而國土部堅持認為小產權房是違法的。
對于未來相關小產房政策的走向，相關專家認為，北京等地推進集體土地確權登記方面動作較快，現在確權登記發證已基本完成，下一步將接受國土部檢查驗收，預計年底前能全面完成。而到2014年，北京市將開展集體建設用地和宅基地使用權的確權工作，屆時將要面對小產權房問題，中央關于小產房的政策處理或將明朗。
