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新國五條北京細則

房地產調控“國五條”北京細則將于2013年3月30日下午發布，3月31日起正式執行。規定自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房；嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅，出售五年以上唯一住房免征個稅；進一步提高二套房貸首付款比例；新舊政策以買賣合同網簽時間為準。 北京落實房地產調控“國五條”執行細則30日出臺，規定次日起禁止北京籍成年單身人士購買二套房，嚴格按個人轉讓住房所得的20%計徵個稅，進一步提高商貸二套房貸首付比例；通過各種手段騙取購房資格的家庭將承擔相應經濟責任和法律責任，且不予辦理房產證

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    　　1 ? 新國五條北京細則全文


    　　北京市堅決貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，取得了積極成效。為進一步鞏固調控成果，堅決落實《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號）精神，結合北京市實際，經市政府同意，現就有關問題通知如下：

    　　1.1 ? 一、切實承擔穩定房價工作的責任


    　?。ㄒ唬└叨戎匾暦康禺a市場調控工作。堅持房地產市場調控、堅決抑制投機投資性購房，既是促進房地產市場健康發展、保障首都人民群眾住有所居的需要，也是北京市實現人口資源環境相協調、推動城市可持續發展的需要。當前，北京市房地產市場調控仍處于關鍵時期，各區縣政府和市有關部門要充分認識房地產市場調控工作的重要性，增強工作的主動性和自覺性，毫不動搖，常抓不懈。

    　　（二）認真落實房價控制目標。繼續嚴格執行各項調控政策和措施，保持房地產市場總體平穩。2013年北京市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

    　?。ㄈ┙⒎€定房價工作責任制。市發展改革、住房城鄉建設、規劃、國土、稅務、公安、民政、財政、人力社保、工商等部門要密切配合，加強聯動，認真落實好本部門承擔的房地產調控工作任務。各區縣政府要認真落實各項調控措施，切實做好房價穩定工作，確保轄區內新建商品住房價格與全市房價控制目標總體一致。

    　　1.2 ? 二、堅決抑制投機投資性購房


    　　（四）繼續嚴格執行住房限購措施。按照《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強北京市房地產市場調控工作的通知》（京政辦發〔2011〕8號）等文件要求，繼續嚴格落實住房限購措施。自本通知下發次日起，北京市戶籍成年單身人士在北京市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在北京市向其出售住房。

    　　（五）嚴格購房資格審核，加大執法查處力度。北京市成立專門的購房資格審核機構，統籌住房城鄉建設、公安、稅務、民政、人力社保等部門，進一步完善工作機制，加強購房資格聯網審核。嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為，對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的房地產開發企業和中介機構，暫停網上簽約，責令限期整改，并嚴肅處理相關責任人；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同。對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產權登記手續，家庭承擔相應的法律責任，且5年內不得在北京市購買住房。構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

    　?。├^續嚴格實施差別化住房信貸政策。各商業銀行、北京住房公積金管理中心，要繼續落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，繼續暫停第三套及以上住房貸款發放；進一步強化購房人貸款資格審核，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，嚴禁向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。中國人民銀行營業管理部、北京住房公積金管理中心在國家統一信貸政策基礎上，根據北京市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

    　?。ㄆ撸┏浞职l揮稅收政策的調節作用。繼續推進存量房交易計稅價格動態調整工作。稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，根據市場情況適時提高定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目的土地增值稅預征率，加強預征和清算管理，加大稽查力度。對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

    　　1.3 ? 三、增加普通商品住房及用地供應


    　?。ò耍┓€定普通商品住房用地供應。統籌考慮北京市人口、資源、環境因素，保持適度土地供應規模，2013年北京市住房用地供應計劃為1650公頃。繼續完善土地出讓方式，通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應。土地出讓前，住房城鄉建設部門要提出商品住房項目的住房建設套數、套型建筑面積、設施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據，并納入出讓合同。

    　?。ň牛┩晟仆恋厥袌霰O管。繼續實行供應計劃地塊公布機制，合理安排土地開發供應節奏和時序，穩定市場預期。加快存量土地儲備開發力度，盡快形成實際用地供應。對已供應的土地，督促盡快開工建設，加大閑置土地清理、公示、處置力度，密切跟蹤土地供應后開發建設進度，強化房地產用地供應和開發利用的全過程監管。

    　　（十）加快普通商品住房供應。發展改革、國土、規劃、住房城鄉建設等部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度，督促房地產開發企業嚴格按照合同約定建設施工。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市。對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。

    　　1.4 ? 四、加快保障性安居工程建設


    　　（十一）進一步加大保障性安居工程建設力度。落實2013年建設籌集各類保障性住房16萬套，竣工7萬套的任務。二季度前完成項目供地、規劃等手續，落實財政資金，三季度確保項目開工建設。加快城市和國有工礦棚戶區改造，完成“三區三片”棚戶區安置房建設，推進新增五片棚戶區改造。開展非成片棚戶區和危舊房改造，繼續實施1000萬平方米老舊小區抗震節能綜合整治和簡易住宅樓改造工程，做好城鄉結合部地區重點村回遷安置房建設工作。

    　　（十二）加強建設分配管理。強化城市總體規劃和土地利用統籌管理，嚴把規劃設計關、施工質量關、建筑材料關和竣工驗收關，落實工程質量責任，確保工程質量安全。加大配套基礎設施建設，確保與住宅同步交付使用。統一保障性住房申請，完善保障家庭的經濟及住房狀況審核機制，嚴肅查處擅自改變用途等違法違規行為，健全退出機制，確保公平分配。2013年年底前，各區縣要將符合條件、有穩定就業的來京外來務工人員納入公共租賃住房保障范圍。加強保障性住房小區運營管理，完善社區公共服務，切實解決入住家庭后顧之憂。

    　　1.5 ? 五、加強商品房銷售管理


    　?。ㄊ﹪栏裆唐贩款A售管理。從工程投資和形象進度、交付時限等方面提高商品房預售許可門檻，具體辦法由市住房城鄉建設部門另行制定并發布。繼續完善和嚴格執行商品房預售資金監管制度，確保預售款優先用于工程建設。

    　?。ㄊ模┘訌娚唐贩夸N售價格引導。繼續總結完善北京市價格引導經驗，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。商品房項目在銷售中，要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定，實際銷售價格不得高于申報價格。

    　　1.6 ? 六、強化市場監管和預期引導


    　?。ㄊ澹┘訌姺康禺a企業信用管理。搭建北京市房地產企業信用管理系統，全面整合住房城鄉建設、發展改革、國土、規劃、金融、稅務、工商、統計等部門掌握的房地產企業信用信息，建立和完善信用信息歸集、管理和對外發布制度，實現對房地產企業違法違規行為的聯動監管。

    　?。ㄊ﹪绤柎驌糸_發企業的違法違規行為。對存在閑置土地、炒地、捂盤惜售和哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，市住房城鄉建設等部門要密切配合、加強聯動，加大查處力度。國土部門禁止其參加土地競買，銀行業金融機構不得對其發放新開發項目貸款，證券監管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產重組，銀行業監管部門禁止其通過信托計劃融資，稅務部門對其強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。

    　?。ㄊ撸┘訌姺康禺a經紀活動監管。房地產經紀機構及房地產經紀人員應依法從事房地產經紀活動，受委托對外發布真實的房源和價格信息，不得搶占房源信息、哄抬房價和租金等。房地產經紀服務實行明碼標價，不得利用虛假或使人誤解的標價內容和方式等進行價格欺詐。發展改革、住房城鄉建設、工商等部門要聯合開展房屋中介市場專項治理工作，加大市場監管力度，依法嚴肅查處房地產經紀機構違法違規行為。

    　?。ㄊ耍┖侠硪龑袌鲱A期。各有關部門要密切關注房地產市場變化，加強市場監測和研究分析，全面、客觀、及時發布房地產市場相關信息，主動解讀市場走勢、調控政策措施及廣大居民關注的熱點問題，合理引導市場預期。加強輿情監測和應對，對誤導市場、誤報誤讀的不實信息和言論，要及時予以糾正和澄清；問題嚴重的，應追究相關單位和人員責任。

    　　1.7 ? 七、加快推進長效機制建設


    　　（十九）加強基礎性工作。按照全國個人住房信息系統建設的總體部署和要求，繼續推進北京市城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度和基礎信息。認真落實國務院關于建立完善房地產市場管理長效機制的要求，立足北京市實際，進一步探索完善符合首都特點的基本住房制度，完善差別化、多層次的住房需求調節機制，建立科學穩定的住房供應體系，逐步實現住房保障對象應保盡保、自住型和改善型需求得到有效滿足，切實解決人民群眾住房問題，促進首都房地產市場保持平穩健康發展。

    　　2 ? 新國五條北京細則解讀


    　　細則明確房屋原值核實方式

    　　此前按規定，對于普通住宅，房屋交易個稅即可按差額20%核實征收，也可按合同金額1%核定征收，二者選其一，而實際交易中基本按照合同全額的1%核定征收個稅。

    　　北京國五條細則規定，通過稅收征管，房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，依法嚴格按轉讓住房所得的20%計征個人所得稅。不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。轉讓5年以上個人自用唯一住房的免征個稅。

    　　2006年后交易房屋可查原值

    　　哪些房屋可以查到原值哪些查不到？

    　　北京市房地產中介行業協會會長李文杰表示，“大體上說，稅收征管系統我不太清楚，房屋登記系統這塊兒，北京是從2006年實行網簽制度的，因此在2006年后購買的房屋，大都是可以查到原值的。而那些購買時間比較久了、原來買的價格比較低的房子，應該不會受到影響，很可能還是按照總房款1%來計稅?！?/span>

    　　對于新政下二手房交易個稅如何具體繳納李文杰認為，首先會是賣房人先進行申報，如果沒有申報房屋的原值，就會在系統中進行核實；如果核實到房屋原值，就按20%的新政來征稅，如果系統中無法核實，則按總房款1%來計稅。

    　　也有專家認為，裝修成本、貸款利息也應該計算在房屋原成本里面，這些方面如何評估、計算，需要相關部門進一步細化執行。

    　　昨晚，北京國五條細則公布后，針對其中的房價控制目標、單身限購、征收20%個稅、二套房貸首付利率、提高商品房預售門檻等焦點問題，新京報記者采訪了北京市房協秘書長陳志、北京市房地產中介行業協會會長李文杰、清華大學房地產研究所所長劉洪玉。

    　　2.1 ? 關鍵詞：控制目標


    　　支持中等家庭住房

    　　政策原文：2013年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

    　　專家解讀：北京市房協秘書長陳志說，“進一步降低自住型、改善型住房價格”，“促進住房回歸居住屬性”，符合北京人口資源環境的現實要求，使有限的住房資源得到最合理有效的配置，以最大限度地支持和保持普通居民家庭合理的住房消費需求。

    　　此次北京提出的“將自住型和改善型商品住房納入限價房序列管理”，主要是通過逐步增加此前試點的“限地價、競房價”或“限房價、競地價”土地出讓方式。在商品住房的供地階段就明確將來銷售房價，可以有效地達到控制這類住房價格的效果。這類住房恰恰針對的就是中等收入階層，也是目前社會最大的群體，此前北京對于中等收入家庭住房問題的支持還不是特別清晰，而此次進行了明確，是政策的一大亮點。

    　　而至于這類住房與之前北京限價房的關系、兩種房源如何對接、覆蓋家庭的準入范圍如何確定等，陳志認為，這有待于進一步細化的實施細則。

    　　2.2 ? 關鍵詞：單身限購


    　　抑制假離婚多購房

    　　政策原文：自3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

    　　專家解讀：北京市房協秘書長陳志認為，限制范圍應是年滿18歲的單身個人和離婚人士。年滿18周歲是可以脫離原有的家庭單獨生活，可以購買住房，但單身一個人一般一套房子就足以自住了，在目前供求緊張的狀態下，如果一個人買多了，是有投資投機的嫌疑。從調控的整體來看，這條規定的主要目的還是抑制投資投機的需求，讓房屋回歸自住和居住功能。

    　　北京市房地產中介行業協會會長李文杰說，這條政策是對需求的抑制，去年下半年起，北京樓市出現了回暖，主要是剛性需求和改善型需求的推動，“但在改善型需求中，有一些是假改善，比如用離婚的手段來買房，兩人離婚之后，最多的可以一共買4套房，新政策對這樣的行為將有效抑制?！?/span>

    　　不過李文杰表示，這部分假改善的需求其實并不大。因此對于實際改善型需求不會有明顯的誤傷。

    　　2.3 ? 關鍵詞：20%個稅


    　　明確節點如何認定

    　　政策原文：對3月31日以后完成網上簽約的二手房交易，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，依法嚴格按轉讓住房所得的20%計征個人所得稅。

    　　專家解讀：北京市房地產中介行業協會會長李文杰認為，北京細則在兩個方面對個稅問題進行了明確，穩定了市場預期。

    　　首先，關于時間節點，新政明確，以網簽時間為準，這與之前市場傳聞的以繳稅時間為節點不同。因為網簽是商品房買賣和過戶中，在購房資格核驗后的首個環節，明確以網簽時間為節點，就消除了一些正在辦理房屋買賣家庭的顧慮。

    　　其次，目前人們對于二手房個稅新政，最關注的就是對于原值如何認定，此次北京明確，將通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，嚴格按照轉讓住房所得的20%征個稅；對于不能核實房屋原值的，則是按照總房款的1%來征個稅?！霸瓉砣藗兛赡苷J為，會嚴格按照20%來征收。但實際上，二手房原值的認定是比較難的，北京此次較好處理了這個問題?！崩钗慕苷f。

    　　2.4 ? 關鍵詞：二套房貸


    　　首付可能提至7成

    　　政策原文：中國人民銀行營業管理部、北京住房公積金管理中心在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

    　　專家解讀：北京市房地產中介行業協會會長李文杰認為，此次北京的細則中，只是要求進一步提高第二套住房貸款的首付款比例，但沒有明確上浮的比例。

    　　“目前二套房貸的政策是首付比例6成，貸款利率上浮15%。這次提出進一步提高的話，很可能是首付比例提高到7成，貸款利率上浮20%。這符合市場預期，比較務實。”李文杰說。

    　　李文杰表示，對于二套房貸政策，北京此次出臺細則中的規定，與之前大家的預期相比，并沒有更加嚴厲。

    　　2.5 ? 關鍵詞：預售門檻


    　　普通住房不先提高

    　　政策原文：根據國務院文件要求，嚴格商品房預售管理。從工程投資和形象進度、交付時限等方面提高商品房預售許可門檻。

    　　專家解讀：清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，目前北京取得預售的條件是項目投資完成25%以上，手續齊全就可以，這樣的預售門檻偏低。

    　　劉洪玉認為，此次北京提高預售門檻，針對的會是大戶型的商品住房和商業、辦公等非住房類商品房。提高預售門檻是為了保護購房人的利益，確保開發商可以完成項目建設，不造成爛尾。但從短期看，預售門檻提高，可以銷售的房源就會減少，這對于房價的壓力就會增大，所以對于民眾最關心的普通商品住房，先不會提高預售門檻。而且由于北京目前對商品房預售資金監管非常嚴格，因此大家也不用多擔心爛尾問題。

    　　國五條執行細則是為了進一步打擊投資投機，而現在在北京工作的外地人需要具備五年連續的納稅或者社保才具備購房資格，這并不是短期的投機行為，而是確實具備長期居住需求。在這些討論稿中，應該并不包括進一步限制外地戶籍人口購房的措施。

    　　北京市所醞釀的針對單身以及離異人群的限購政策在上海早已采用。2011年上海版“限購令”規定，單身上海戶籍人士如果名下已單獨擁有一套居住房，不能再購買第二套居住房。在2012年6月上海又對限購令升級，即未婚無戶口禁止買房。而此前，符合上海市限購資格的未婚無戶口人士還可以再購一套房。

    　　關于20%個稅的具體征收方法則仍然難以確定。因為財政部、住房和城鄉建設部、國家稅務總局三部門會簽的實施細則尚未出臺。

    　　2006年7月，國家稅務總局曾下發[2006]108號文件，即《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，通知就個人轉讓二手房征收個稅時，在征收范圍、標準、免繳或少繳等情形進行過規定。

    　　北京的細則可能會對[2006]108號文件進一步細化。比如從2006年到現在，近7年間經濟發展因素都會加以考慮。人民財產增長也屬于收入增長的重要內容，這也是政策考慮的支撐點，既會對原來規定有道理的方面進行肯定，又會對歷史事實加以尊重。

    　　3 ? 各個階段房產新政策


    　　2009年12月14日國四條：提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措，并明確表態“遏制房價過快上漲”。

    　　2010年4月17日新國十條：實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

    　　2010年9月29日新國五條：實行嚴格實行問責制，更完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到 30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定；三、調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。

    　　2011年1月26日新國八條：要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

    　　2011年2月16日京十五條：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購 1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

    　　2013年2月20日最新國五條：二手房轉讓嚴格按所得20%強化計征個稅。房價上漲過快的城市，可進一步提高二套房貸款首付款比例和貸款利率。對穩房價不力的省級政府將進行約談和問責。

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