1 ? 宅基地合作建房協(xié)議
轉(zhuǎn)讓方 ： （以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）
受讓方 ： （以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）
甲方現(xiàn)將 的土地與乙方合作開(kāi)發(fā)建房，為明確雙方的權(quán)、責(zé)、利，特訂協(xié)議如下：
一、宅基地概況：宅基為 的良田（約 1 畝）與方勇的良田（約260 個(gè)平方）。
二、合作方式： 的宅基地與乙方合作開(kāi)發(fā)建房，乙方將車(chē)庫(kù)上的一樓二個(gè)套間和壹萬(wàn)元現(xiàn)金補(bǔ)償給甲方，另外方勇的宅基地乙方以現(xiàn)金陸萬(wàn)的方式一次性補(bǔ)償給方勇。
三、付款方式：簽訂合同付 ，其余部分待動(dòng)動(dòng)工付清 元。
四、權(quán)利與責(zé)任：甲方必須保證現(xiàn)方勇修的通道給乙方正常使用，乙方享有該條路的永久性使用權(quán)，但無(wú)所有權(quán)，甲方不得向乙方收取道路及其他一切費(fèi)用。甲方必須保證周?chē)罕姷牟坏脽o(wú)理取鬧，遮光、前后間距所發(fā)生的費(fèi)用概由甲方負(fù)責(zé)，乙方不承擔(dān)其他任何費(fèi)用。乙方必須保證該房屋的質(zhì)量，甲方的兩套住房享有乙方房屋的同等權(quán)利。甲方不負(fù)責(zé)所有的建房手續(xù)費(fèi)用。甲方必須負(fù)責(zé)經(jīng)辦該房屋施工期間和以后的生活水電，但所發(fā)生的費(fèi)用概由乙方負(fù)責(zé)。
五、乙方所給甲方的兩套住房，乙方不負(fù)責(zé)房產(chǎn)證件手續(xù)。
六、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字生效，具有同等法律效力。
甲方簽字：
乙方簽字：
2016年 月 日
2 ? 宅基地合作建房協(xié)議書(shū)（一）
甲方：____________身份證號(hào)碼：______________
乙方：____________身份證號(hào)碼：______________
甲方作為集體土地使用權(quán)人（業(yè)主）、乙方作為出資方，雙方合作興建住宅樓。甲、乙雙方遵循自愿、平等、互利的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成并訂立如下協(xié)議：
一、合作方式
1、甲、乙雙方合作建房，甲方提供使用權(quán)屬自己的、位于江北市鼎棋鎮(zhèn)幸福居委會(huì)新屋地村宅基地一塊，基底面積合計(jì)約五仟貳佰捌拾伍平方米（約5285M2）（集體土地使用證號(hào)分別為： ），乙方負(fù)責(zé)出資在上述土地上建造地下一層、地上八層的住宅樓一幢，總建筑面積約五萬(wàn)貳仟柒佰平方米（約52700M2）。
2、雙方同意以甲方的名義建房，甲方負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)建手續(xù)，辦理報(bào)建手續(xù)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)；乙方負(fù)責(zé)施工，并承擔(dān)施工費(fèi)用，甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)有關(guān)主管部門(mén)和相鄰關(guān)系。
二、產(chǎn)權(quán)分配
樓房在約定施工期限內(nèi)完工后，按以下方法分配，雙方對(duì)各自分配的房屋均享有居住權(quán)、轉(zhuǎn)讓、出租等收益權(quán)，相互不得干涉。
1、該樓房第一層（商鋪）至第六層屬甲方所有。地下車(chē)庫(kù)三間屬甲方所有。
甲方： 乙方：
2、該樓房地下車(chē)庫(kù)（即負(fù)一層，屬甲方所有的三間除外）及七層至十八層（含天臺(tái)部分）的所有權(quán)（使用權(quán)限為竣工驗(yàn)收之日起七十年）歸乙方所有。
3、乙方取得該樓房所有權(quán)部分（即七層至十八層）和地下車(chē)庫(kù)所有權(quán)部分（即負(fù)一層，屬甲方所有的三間除外）在使用權(quán)限（七十年）內(nèi)無(wú)需經(jīng)甲方同意，可以向第三方以轉(zhuǎn)讓、出租或其它方式進(jìn)行處臵該使用權(quán)，甲方無(wú)權(quán)進(jìn)行干涉。在使用權(quán)限（七十年，從樓房竣工驗(yàn)收之日起計(jì)）內(nèi)，第三方亦可以同樣的方式處臵該使用權(quán)，甲方無(wú)權(quán)進(jìn)行干涉。在使用權(quán)限（七十年，從樓房竣工驗(yàn)收之日起計(jì)）屆滿(mǎn)后，甲方無(wú)償收回樓房，乙方或第三方需在使用權(quán)限屆滿(mǎn)后一個(gè)月內(nèi)搬出樓房。
4、房屋產(chǎn)權(quán)證辦理所需的費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)。
5、若日后的法律規(guī)定可以辦理各分割產(chǎn)權(quán)證，甲方應(yīng)當(dāng)協(xié)助乙方或第三方進(jìn)行辦理，所需費(fèi)用由乙方或第三方負(fù)擔(dān)。
6、建成毛坯房后雙方即可分配房屋，室內(nèi)裝修費(fèi)用由各自承擔(dān)。
7、甲方有義務(wù)協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，給雙方各自獨(dú)立的單元辦理各自獨(dú)立的門(mén)牌號(hào)。
8、樓房建成后，如遇國(guó)家征收或征用，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費(fèi)由甲乙雙方根據(jù)本協(xié)議的產(chǎn)權(quán)分配比例進(jìn)行共享。乙方若已向第三方轉(zhuǎn)讓處臵的，則該權(quán)利歸屬受讓方的第三方享有。
三、施工要求
甲方：乙方：
1、施工圖經(jīng)甲方審核通過(guò)。甲方應(yīng)當(dāng)在2011年7月31 日前完成舊房的拆遷和土地平整。拆遷費(fèi)用和報(bào)建費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
2、施工期限：從 年 月 日開(kāi)始至 年 月 日完成。
3、自施工日起，如發(fā)生施工安全事故，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任；樓房建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的涉及施工的債務(wù)糾紛，由乙方承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)。
4、在建造過(guò)程中，如果發(fā)生土地權(quán)屬、相鄰關(guān)系糾紛等問(wèn)題，則由甲方負(fù)責(zé)解決，所需的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因此延誤的時(shí)間，則施工期限相應(yīng)順延。
四、工程質(zhì)量
1、本樓按雙方共同確定的有效圖紙方案進(jìn)行興建，主體為框架結(jié)構(gòu)，外墻砌磚十八墻，內(nèi)墻砌十二墻，水泥沙漿砌墻、批蕩。按國(guó)家有關(guān)建筑工程質(zhì)量規(guī)定進(jìn)行安全施工管理，每個(gè)主要工序環(huán)節(jié)應(yīng)由甲乙雙方或有關(guān)技術(shù)人員按圖紙要求進(jìn)行驗(yàn)收核對(duì)，符合要求方可施工，否則甲方有權(quán)要求乙方停止并待處理，處理妥當(dāng)后才能繼續(xù)施工。
2、乙方必須使用符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的鋼材、水泥進(jìn)行建筑施工；該建筑主體為框架結(jié)構(gòu)，樓房的裝修屬于乙方負(fù)責(zé)部分：樓房外墻粘貼紙皮磚（規(guī)格4.5厘米×9.5厘米）；套房?jī)?nèi)墻批水泥灰沙；統(tǒng)一安裝陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房排水排污管道；窗戶(hù)、陽(yáng)臺(tái)落地門(mén)安裝國(guó)標(biāo)鋁材制作的鋁合金窗，窗頁(yè)安裝0.5厘米厚的玻璃；入戶(hù)大門(mén)安裝不銹鋼套門(mén)；樓梯安裝大理石梯級(jí)、不銹鋼扶手；樓梯貼瓷片（規(guī)格25厘米×40厘米）至樓梯頂、樓梯底面刮膠。負(fù)責(zé)把自來(lái)水管道
甲方： 乙方：
安裝到廚房或衛(wèi)生間，把供電線(xiàn)路安裝到所有住戶(hù)門(mén)口。
3、乙方保證建筑的樓房質(zhì)量合格，在樓房竣工驗(yàn)收交付使用后一年內(nèi)，發(fā)生的常見(jiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題，均由乙方負(fù)責(zé)維修，甲方不承擔(dān)責(zé)任，一年期滿(mǎn)后，按“誰(shuí)使用誰(shuí)維護(hù)”的原則處理。
4、該樓房竣工驗(yàn)收并交付使用后，甲乙雙方都不能隨意改變樓房原設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)、功能和增添負(fù)荷受力等附加設(shè)施，如果有一方經(jīng)過(guò)仔細(xì)考慮，確實(shí)需要做某部位改動(dòng)，必須事前征得對(duì)方同意，否則，涉及安全問(wèn)題，一切安全責(zé)任由實(shí)施方負(fù)責(zé)，并要給予對(duì)方經(jīng)濟(jì)賠償。
五、其它約定
1、外墻無(wú)法粘貼紙皮磚部分批水泥沙漿和水泥油。 2、屬甲方所有的商鋪，乙方不負(fù)責(zé)安裝卷閘門(mén)。屬甲方所有的三間地下車(chē)庫(kù)，乙方不負(fù)責(zé)安裝鐵門(mén)。
3、一樓樓梯出入口大門(mén)安裝不銹鋼門(mén)，地下車(chē)庫(kù)出入口安裝卷閘門(mén)，由乙方負(fù)責(zé)所需費(fèi)用。
六、法律責(zé)任
1、甲方內(nèi)部如因分得的樓層、面積、樓向就分配問(wèn)題發(fā)生矛盾，甲方內(nèi)部須協(xié)調(diào)一致。甲方內(nèi)部任何一方不得以此妨礙乙方的施工進(jìn)度和分得房屋的所有權(quán)，否則，甲方須賠償乙方因此造成的經(jīng)濟(jì)損失（包括直接經(jīng)濟(jì)損失和預(yù)期可得利益的損失）。
2、若因甲方原因，例如不能辦理合法的建房手續(xù)、不能處理好相鄰關(guān)系，導(dǎo)致該房屋不能建成或者只建成部分，則甲方須賠償乙方因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于已建成部分（即不能完成原定的八層），乙方享有百分之六十五（65%）
甲方： 乙方：
產(chǎn)權(quán)分配的權(quán)利。
3、若因乙方原因，未能在本協(xié)議約定的施工期限內(nèi)施工或在約定的施工期限內(nèi)建成的樓房層數(shù)少于七層的，則除了所建的樓房歸甲方所有外，乙方還需賠償違約金貳佰玖拾伍萬(wàn)元（295萬(wàn)元）給甲方。
七、其它規(guī)定
1、本協(xié)議一式六份，甲方執(zhí)四份，乙方執(zhí)兩份。如有未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，作為本協(xié)議之附件，與本協(xié)議具有同等法律效力。
2、甲乙雙方履行本協(xié)議過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，先由甲乙雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成，雙方約定向江北市人民法院提起訴訟。
3、本協(xié)議自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
簽訂時(shí)間： 2016年 月 日
3 ? 宅基地合作建房協(xié)議（二）
甲方： ______________________ 地址：_______________________ 電話(huà)：_______________________ 傳真：_______________________ 授權(quán)代表：___________________ 職務(wù)：_______________________
乙方：_______________________ 地址：_______________________ 電話(huà)：_______________________ 傳真：_______________________ 授權(quán)代表：___________________
職務(wù)：_______________________
第一條 前言
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：
1.甲方已于_________年_________月_________日依法以招標(biāo)（或拍賣(mài)、行政劃撥）方式取得位于_________、編號(hào)為_(kāi)________的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為_(kāi)_____、容積率為_(kāi)________、計(jì)劃建筑面積為_(kāi)________平方米、土地使用權(quán)年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用權(quán)證（或用地紅線(xiàn)圖）編號(hào)為_(kāi)___________;
2.乙方是經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。
第二條 合作建房
甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開(kāi)發(fā)建成____棟_____層的辦公（或商住、住宅）樓，并按本合同第六條的約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成。
第三條 建房資金
建房資金預(yù)計(jì)為人民幣_(tái)_________元，全部由乙方提供，實(shí)際建筑成本高于或低于該預(yù)計(jì)數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。
建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗(yàn)收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時(shí)止所需的一切成本、費(fèi)用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費(fèi)或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。
第四條 報(bào)批手續(xù)
除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報(bào)批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報(bào)批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報(bào)批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。
第五條 設(shè)計(jì)、建筑 工程設(shè)計(jì)和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計(jì)圖紙須經(jīng)甲方書(shū)面認(rèn)可后方可報(bào)批并實(shí)施。
工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個(gè)建筑工程應(yīng)在本合同生效后第 天內(nèi)開(kāi)工，并在第____個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作。
第六條 產(chǎn)權(quán)分成
全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。
乙方應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證。
第七條 違約責(zé)任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時(shí)間完成工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開(kāi)工、或在第____個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時(shí)間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門(mén)發(fā)布的指導(dǎo)租金價(jià)格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報(bào)批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時(shí)間在____個(gè)月以?xún)?nèi)時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門(mén)發(fā)布的指導(dǎo)租金價(jià)格向乙方支付違約金；當(dāng)拖延時(shí)間超過(guò)三個(gè)月以上時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。
第八條 爭(zhēng)議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)深圳分會(huì)，按照申請(qǐng)仲裁時(shí)該會(huì)實(shí)施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。
第九條 合同生效
本合同自政府主管部門(mén)批準(zhǔn)后生效。
甲方：_______________________ 授權(quán)代表（簽字）：___________
乙方：_______________________ 授權(quán)代表（簽字）：___________
日期：_______________________ 地點(diǎn)：_______________________
說(shuō)明
1.本合同示范文本只是提供給當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)的一種參考，當(dāng)事人須根據(jù)具體實(shí)際情況正確選擇適用的條款并作相應(yīng)的調(diào)整，切勿套用。訂立重大合同或者內(nèi)容復(fù)雜的合同最好咨詢(xún)相關(guān)的法律專(zhuān)業(yè)人士。
4 ? 宅基地合作建房協(xié)議（三）
甲方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：______________ 性別：______________ ，身份證號(hào)： ______________
現(xiàn)家庭住址： ______________ 原籍：______________
乙方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方） ______________ 性別：______________ ，身份證號(hào)：______________
現(xiàn)家庭住址： ______________ 原籍：______________
標(biāo)的：甲、乙雙方就位于涪城區(qū)集體分配宅基地上進(jìn)行合作建房事宜。在公平、公正的原則下，
自愿達(dá)成如下協(xié)議條款，雙方共同遵守，同時(shí)本協(xié)議條款受?chē)?guó)家相關(guān)法律、法規(guī)保護(hù)。
一、標(biāo)的位置： 二、合作內(nèi)容：甲方提
本人唯一擁有使用權(quán)的宅基地，
乙方全額出資修建房屋。
三、合作要件：由甲方提供自己位于 涪城區(qū)石塘鎮(zhèn)占地面積90m2的宅基地，修建6層。乙方投入修建1-6層房屋所需
全部資金。修建好后按照甲方擁有2、3、6全層使用權(quán)和所有權(quán)（按每層一套一室一廳帶廚房、廁所，一套兩室一廳帶廚廁），乙方擁有1、4、5全層使用權(quán)和所有權(quán)（按自己意愿修建）。土地和公共設(shè)施使用權(quán)雙方各50%的原則進(jìn)行分配，以達(dá)到共同合作建房要件。
四、房屋修建基本要求：按照社區(qū)房屋前后墻面、屋面統(tǒng)一規(guī)劃原則，符合整體要求。
a、結(jié)構(gòu)與小區(qū)其他住戶(hù)建設(shè)基本一致；
b、樓層預(yù)制板、屋面為現(xiàn)澆板，梯步預(yù)制件；
c、窗戶(hù)為鋁合金或塑鋼，5毫米單玻璃帶一層紗窗；
d、室內(nèi)墻面仿瓷涂料，樓面普通瓷磚600*600、廚廁貼250*330內(nèi)墻磚（廚廁防水必須符合要求）；
e、樓梯間墻面仿瓷面層，梯步貼梯步磚，不銹鋼扶手；
f、進(jìn)戶(hù)門(mén)為鋼質(zhì)防盜門(mén)，廁所、廚房鋁合金半玻門(mén)，其他為普通木門(mén)；
j、水采用一戶(hù)一表制，管徑符合用水要求；h、電采用一戶(hù)一表制，照明1.5平米銅線(xiàn)、插座4平米銅線(xiàn)；
g、燃?xì)鈱儆趯?zhuān)業(yè)安裝、管理按規(guī)定執(zhí)行。施工質(zhì)量符合該小區(qū)建設(shè)要求，達(dá)到村鎮(zhèn)建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但不低于該小區(qū)建設(shè)中等以上質(zhì)量水平。
五、其他約定：
1、該房屋由乙方出資，乙方自行修建，乙方對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料和人員安全負(fù)全責(zé)，所有進(jìn)場(chǎng)材料必須符合正規(guī)合格產(chǎn)品，若出現(xiàn)不合格產(chǎn)品甲方有權(quán)要求清退出場(chǎng)，如修建需要施工方相關(guān)資料由乙方自行提供。開(kāi)工需要由戶(hù)主提供相關(guān)手續(xù)的由甲方自行提供。甲方負(fù)責(zé)接通施工用水、用電，協(xié)調(diào)左鄰右舍及社區(qū)關(guān)系，保證運(yùn)輸暢通。
2、建房期間雙方互相監(jiān)督建筑材料和工程質(zhì)量，材料現(xiàn)場(chǎng)管理，由乙方具體負(fù)責(zé)施工安全等相關(guān)事宜，承建方承擔(dān)全部安全責(zé)任。為保證工程順利開(kāi)工，乙方在于甲方簽訂協(xié)議后，向甲方交50000元（伍萬(wàn)元）保證金，在房屋修建到第二層時(shí)退還給乙方。
3、共用走道、樓梯間和共用設(shè)施，雙方共同擁有，不準(zhǔn)哪一方占用和影響對(duì)方通行和使用的權(quán)利，如必須占用，需經(jīng)對(duì)方書(shū)面同意均可，雙方約定樓頂為雙方共有面積雙方各占50%權(quán)益不能違反，否則視為違約。
4、房屋建成后由村社統(tǒng)一辦理土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證，實(shí)行土地使用證共有，甲方負(fù)責(zé)配合給乙方辦理屬于乙方的房屋產(chǎn)權(quán)證。如遇國(guó)家征用或占用和其它拆遷，按相同政策權(quán)利各占50%利益，其辦證相關(guān)費(fèi)用由雙方各50%原則分擔(dān)。
5、房屋使用過(guò)程中，水、電、氣、通信、有線(xiàn)電視等入戶(hù)安裝費(fèi)用按各50%承擔(dān)，其他樓層按各自使用自行承擔(dān)與對(duì)方無(wú)關(guān)原則辦理。 7、雙方約定合同簽定后1個(gè)月2016年1月10日前工程必須開(kāi)工，開(kāi)工后9個(gè)月到2016年9月前必須完工否則追究相關(guān)責(zé)任（乙方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任延期違約金，約定10000元，大寫(xiě)壹萬(wàn)元由乙方現(xiàn)金支付給甲方）如果工期超過(guò)3個(gè)月以上，乙方仍不難竣工，甲方有權(quán)要求乙方退出，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。說(shuō)明：如遇自然災(zāi)害和國(guó)家重大事項(xiàng)和政策調(diào)整交工期可協(xié)解決以書(shū)面為準(zhǔn)。
六、特別約定：
1、甲方必須積極配合村社辦理好甲、乙雙方各自的土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證件，并及時(shí)分發(fā)給雙方當(dāng)事人。若甲方有故意拖延嫌疑或惡意不配合辦理，乙方有權(quán)根據(jù)該協(xié)議條款要求甲方在規(guī)定期限給予辦理或是就該宅基地及地上附著物的權(quán)益關(guān)系作出書(shū)面聲明。如甲方故意不予辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件或不予書(shū)面聲明該宅基地及地上附著物的權(quán)益關(guān)系的，按照該協(xié)議第十條承擔(dān)違約責(zé)任，該協(xié)議有關(guān)宅基地及地上附著物的分配原則和所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)的條款仍然有效。如遇國(guó)家政策性拆遷或占用，甲、乙雙方均有權(quán)享受按照拆遷部門(mén)發(fā)布的拆遷補(bǔ)償政策計(jì)算所得的拆遷補(bǔ)償收益的50%，任何單位或個(gè)人不得以其他任何形式或理由侵占，否則將按違約責(zé)任條款承擔(dān)違約責(zé)任。
2、甲、乙雙方可以自由變賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、出讓或抵押屬于自己權(quán)益范圍內(nèi)的該宅基地及地上附著物的所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。在相同條件下，另一方擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。根據(jù)轉(zhuǎn)讓、變賣(mài)、出讓等相關(guān)法律手續(xù)，其所擁有的該宅基地及地上附著物的有關(guān)所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。
3、本協(xié)議是該地塊上房屋從建設(shè)到建成房屋后投入使用以及辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)依據(jù)，該協(xié)議與該宅基地及地上附著物產(chǎn)權(quán)證均屬同等有效法律文書(shū)。若甲、乙雙方當(dāng)事過(guò)世后，雙方直系親屬或本人遺囑指定的繼承人對(duì)其所有產(chǎn)權(quán)享有繼承權(quán)，一方不得干涉另一方事務(wù)。但一方也不得以家庭問(wèn)題影響另一方正常生活和工作。
九、本協(xié)議簽訂后，應(yīng)到當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)司法所見(jiàn)證；并到村社辦理相關(guān)備案手續(xù)。本著友好合作的態(tài)度，如有爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成可訴訟至涪城區(qū)人民法院進(jìn)行調(diào)解和判決。
十、違約責(zé)任：本協(xié)議簽訂后，雙方共同遵守，如因哪一方違約，給對(duì)方造成損失的必須雙倍賠償損失（含可得利益損失），并承擔(dān)約定違約金金額10萬(wàn)元整（大寫(xiě)：壹拾萬(wàn)元整），協(xié)議簽訂實(shí)施后雙方不得以任何理由解除協(xié)議。房屋建設(shè)中和建成后哪一方要求對(duì)方出讓和買(mǎi)受房屋必須按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值或高于市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行協(xié)商。
十一、本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自簽字之日起生效，由見(jiàn)證機(jī)構(gòu)和社區(qū)各保留一份（甲、乙雙方可在此協(xié)議基礎(chǔ)上達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，必須由雙方簽字納印認(rèn)可）。
附件：
1、雙方身份證、戶(hù)口本復(fù)印件；
2、甲方宅基地歸屬證明。
甲方（簽字）：______________ 乙方（簽字）：_______________
身份證號(hào)：_______________ 身份證號(hào)：_________________
2016年 月 日 年 月 日
協(xié)議見(jiàn)證單位：__________________________________________
5 ? 宅基地合作建房協(xié)議書(shū)
甲方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）： ? ? 性別：，身份證號(hào)： ? ? ? ? ? ? ? ? ?現(xiàn)家庭住址： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?原籍：
乙方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）： ? ? ? 性別：，身份證號(hào)：
現(xiàn)家庭住址： ? ? ? ? ? ? ? ? ?原籍：
標(biāo)的：甲、乙雙方就位于 ?區(qū) ? ? ? ? ? ? ? ? 集體分配宅基地上進(jìn)行合作建房事宜。在公平、公正的原則下，自愿達(dá)成如下協(xié)議條款，雙方共同遵守，同時(shí)本協(xié)議條款受?chē)?guó)家相關(guān)法律、法規(guī)保護(hù)。
一、標(biāo)的位置：
二、合作內(nèi)容：甲方提本人唯一擁有使用權(quán)的宅基地，乙方全額出資修建房屋。
三、合作要件：由甲方提供自己位于涪城區(qū)石塘鎮(zhèn)占地面積90m2的宅基地，修建6層。乙方投入修建1-6層房屋所需全部資金。修建好后按照甲方擁有2、3、6全層使用權(quán)和所有權(quán)（按每層一套一室一廳帶廚房、廁所，一套兩室一廳帶廚廁），乙方擁有1、4、5全層使用權(quán)和所有權(quán)（按自己意愿修建）。土地和公共設(shè)施使用權(quán)雙方各50%的原則進(jìn)行分配，以達(dá)到共同合作建房要件。
四、房屋修建基本要求：按照社區(qū)房屋前后墻面、屋面統(tǒng)一規(guī)劃原則，符合整體要求。a、結(jié)構(gòu)與小區(qū)其他住戶(hù)建設(shè)基本一致；b、樓層預(yù)制板、屋面為現(xiàn)澆板，梯步預(yù)制件；c、窗戶(hù)為鋁合金或塑鋼，5毫米單玻璃帶一層紗窗；d、室內(nèi)墻面仿瓷涂料，樓面普通瓷磚600*600、廚廁貼250*330內(nèi)墻磚（廚廁防水必須符合要求）；e、樓梯間墻面仿瓷面層，梯步貼梯步磚，不銹鋼扶手；f、進(jìn)戶(hù)門(mén)為鋼質(zhì)防盜門(mén)，廁所、廚房鋁合金半玻門(mén)，其他為普通木門(mén)；j、水采用一戶(hù)一表制，管徑符合用水要求；h、電采用一戶(hù)一表制，照明1.5平米銅線(xiàn)、插座4平米銅線(xiàn)；g、燃?xì)鈱儆趯?zhuān)業(yè)安裝、管理按規(guī)定執(zhí)行。施工質(zhì)量符合該小區(qū)建設(shè)要求，達(dá)到村鎮(zhèn)建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但不低于該小區(qū)建設(shè)中等以上質(zhì)量水平。
五、其他約定：
1、該房屋由乙方出資，乙方自行修建，乙方對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料和人員安全負(fù)全責(zé)，所有進(jìn)場(chǎng)材料必須符合正規(guī)合格產(chǎn)品，若出現(xiàn)不合格產(chǎn)品甲方有權(quán)要求清退出場(chǎng)，如修建需要施工方相關(guān)資料由乙方自行提供。開(kāi)工需要由戶(hù)主提供相關(guān)手續(xù)的由甲方自行提供。甲方負(fù)責(zé)接通施工用水、用電，協(xié)調(diào)左鄰右舍及社區(qū)關(guān)系，保證運(yùn)輸暢通。
2、建房期間雙方互相監(jiān)督建筑材料和工程質(zhì)量，材料現(xiàn)場(chǎng)管理，由乙方具體負(fù)責(zé)施工安全等相關(guān)事宜，承建方承擔(dān)全部安全責(zé)任。為保證工程順利開(kāi)工，乙方在于甲方簽訂協(xié)議后，向甲方交50000元（伍萬(wàn)元）保證金，在房屋修建到第二層時(shí)退還給乙方。
3、共用走道、樓梯間和共用設(shè)施，雙方共同擁有，不準(zhǔn)哪一方占用和影響對(duì)方通行和使用的權(quán)利，如必須占用，需經(jīng)對(duì)方書(shū)面同意均可，雙方約定樓頂為雙方共有面積雙方各占50%權(quán)益不能違反，否則視為違約。
4、房屋建成后由村社統(tǒng)一辦理土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證，實(shí)行土地使用證共有，甲方負(fù)責(zé)配合給乙方辦理屬于乙方的房屋產(chǎn)權(quán)證。如遇國(guó)家征用或占用和其它拆遷，按相同政策權(quán)利各占50%利益，其辦證相關(guān)費(fèi)用由雙方各50%原則分擔(dān)。
5、房屋使用過(guò)程中，水、電、氣、通信、有線(xiàn)電視等入戶(hù)安裝費(fèi)用按各50%承擔(dān)，其他樓層按各自使用自行承擔(dān)與對(duì)方無(wú)關(guān)原則辦理。
7、雙方約定合同簽定后1個(gè)月2014年1月10日前工程必須開(kāi)工，開(kāi)工后9個(gè)月到2014年9月前必須完工否則追究相關(guān)責(zé)任（乙方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任延期違約金，約定10000元，大寫(xiě)壹萬(wàn)元由乙方現(xiàn)金支付給甲方）如果工期超過(guò)3個(gè)月以上，乙方仍不難竣工，甲方有權(quán)要求乙方退出，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。說(shuō)明：如遇自然災(zāi)害和國(guó)家重大事項(xiàng)和政策調(diào)整交工期可協(xié)解決以書(shū)面為準(zhǔn)。
六、特別約定：
1、甲方必須積極配合村社辦理好甲、乙雙方各自的土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證件，并及時(shí)分發(fā)給雙方當(dāng)事人。若甲方有故意拖延嫌疑或惡意不配合辦理，乙方有權(quán)根據(jù)該協(xié)議條款要求甲方在規(guī)定期限給予辦理或是就該宅基地及地上附著物的權(quán)益關(guān)系作出書(shū)面聲明。如甲方故意不予辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件或不予書(shū)面聲明該宅基地及地上附著物的權(quán)益關(guān)系的，按照該協(xié)議第十條承擔(dān)違約責(zé)任，該協(xié)議有關(guān)宅基地及地上附著物的分配原則和所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)的條款仍然有效。如遇國(guó)家政策性拆遷或占用，甲、乙雙方均有權(quán)享受按照拆遷部門(mén)發(fā)布的拆遷補(bǔ)償政策計(jì)算所得的拆遷補(bǔ)償收益的50%，任何單位或個(gè)人不得以其他任何形式或理由侵占，否則將按違約責(zé)任條款承擔(dān)違約責(zé)任。
2、甲、乙雙方可以自由變賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、出讓或抵押屬于自己權(quán)益范圍內(nèi)的該宅基地及地上附著物的所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。在相同條件下，另一方擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。根據(jù)轉(zhuǎn)讓、變賣(mài)、出讓等相關(guān)法律手續(xù)，其所擁有的該宅基地及地上附著物的有關(guān)所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。
3、本協(xié)議是該地塊上房屋從建設(shè)到建成房屋后投入使用以及辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)依據(jù)，該協(xié)議與該宅基地及地上附著物產(chǎn)權(quán)證均屬同等有效法律文書(shū)。若甲、乙雙方當(dāng)事過(guò)世后，雙方直系親屬或本人遺囑指定的繼承人對(duì)其所有產(chǎn)權(quán)享有繼承權(quán)，一方不得干涉另一方事務(wù)。但一方也不得以家庭問(wèn)題影響另一方正常生活和工作。
九、本協(xié)議簽訂后，應(yīng)到當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)司法所見(jiàn)證；并到村社辦理相關(guān)備案手續(xù)。本著友好合作的態(tài)度，如有爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成可訴訟至涪城區(qū)人民法院進(jìn)行調(diào)解和判決。
十、違約責(zé)任：本協(xié)議簽訂后，雙方共同遵守，如因哪一方違約，給對(duì)方造成損失的必須雙倍賠償損失（含可得利益損失），并承擔(dān)約定違約金金額10萬(wàn)元整（大寫(xiě)：壹拾萬(wàn)元整），協(xié)議簽訂實(shí)施后雙方不得以任何理由解除協(xié)議。房屋建設(shè)中和建成后哪一方要求對(duì)方出讓和買(mǎi)受房屋必須按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值或高于市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行協(xié)商。
十一、本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自簽字之日起生效，由見(jiàn)證機(jī)構(gòu)和社區(qū)各保留一份（甲、乙雙方可在此協(xié)議基礎(chǔ)上達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，必須由雙方簽字納印認(rèn)可）。
附件：1、雙方身份證、戶(hù)口本復(fù)印件；2、甲方宅基地歸屬證明。
甲方（簽字）： ? ? ? ? ? ? ? ? ? 乙方（簽字）：
身份證號(hào)： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?身份證號(hào)：
2016年 ? 月 ? 日 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2016年 ? 月 ? 日
協(xié)議見(jiàn)證單位：
6 ? 農(nóng)村宅基地合作建房合同是否有效
徐某系某縣農(nóng)村居民，擁有宅居地一塊，并辦理建房手續(xù)。2011年，徐某想在自有宅居地上承建樓房一幢，因資金短缺，便找到在城市居住的表兄王某協(xié)商合作建房，雙方為此簽訂合作建房合同，約定共同承建7層樓房，每套房屋建筑面積為146平方米；由王某出資，其中一到五層任意五套房子抵作建房款歸王某所有，房屋登記在徐某名下。2012年5月，房屋建成，經(jīng)雙方確認(rèn)，王某共出資95萬(wàn)元，之后雙方因交房之事發(fā)生糾紛。
【分歧】
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，法院應(yīng)確認(rèn)徐某與王某簽訂的合作建房合同具有法律效力，雙方依合同約定履行各自義務(wù)。根據(jù)我國(guó)民法的基本原則規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。本案中，徐某與王某雙方簽訂的合作建房合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)按照合同約定享受權(quán)利，履行義務(wù)，現(xiàn)王某已經(jīng)按合同約定履行了自己的出資義務(wù)，則徐某應(yīng)依約將五套房屋交與王某所有。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，法院應(yīng)認(rèn)定徐某與王某簽訂的合作建房合同無(wú)效，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，并補(bǔ)償相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)人必須具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，且宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間轉(zhuǎn)讓?zhuān)钩擎?zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。本案中王某是城鎮(zhèn)居民，不具有享有宅基地使用權(quán)的主體資格。因此，雙方簽訂的合作建房合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致合同無(wú)效。
【分析】
筆者同意第二種意見(jiàn)。理由如下：
1、要認(rèn)定農(nóng)村宅基地合作建房合同是否有效，應(yīng)該從我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)關(guān)于宅基地的性質(zhì)、目的以及流轉(zhuǎn)的規(guī)定進(jìn)行綜合分析。《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”而《土地管理法》第62條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”這規(guī)定并非對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止，而是對(duì)農(nóng)民宅基地分配申請(qǐng)資格上的限制。宅基地使用權(quán)是一種特殊的用益物權(quán)，使用權(quán)人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。我國(guó)對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)亦采取了嚴(yán)格的限制，宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間轉(zhuǎn)讓?zhuān)钩擎?zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。本案中王某戶(hù)籍在城鎮(zhèn)，沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，不能享有宅基地使用權(quán)，由于王某與徐某在合同中約定了房屋的產(chǎn)權(quán)分配，根據(jù)房地一體原則，王某就享有一定的宅基地使用權(quán)，而王某的主體身份又不具備登記宅基地使用權(quán)資格，從而無(wú)法登記房屋所有權(quán)。故雙方簽訂的合作建房合同因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致無(wú)效。
2、《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤消后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。”無(wú)效合同自始無(wú)效。綜上，本案中王某與徐某簽訂的合作建房合同經(jīng)法院認(rèn)定無(wú)效后，徐某應(yīng)返還王某投資的95萬(wàn)元建房成本并補(bǔ)償房屋相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，而非將五套房屋分割給王某所有。
7 ? 宅基地合作建房協(xié)議的效力認(rèn)定
【案情】
魏家姐妹出嫁后分別住在城市和農(nóng)村。2001年，妹妹經(jīng)批準(zhǔn)獲得一處宅基地，并辦理建房手續(xù)。因缺少建房資金，就找姐姐籌集建房資金，當(dāng)時(shí)雙方未簽訂合伙建房協(xié)議，未明確各自出資數(shù)額和所有份額。同年5月建成四層樓房屋，建筑面積376平方米；房屋登記在妹妹名下；至2004年10月，妹妹向姐姐出具欠條，欠條上明確她欠姐姐房屋款16萬(wàn)元，并明確以二層、四層折價(jià)補(bǔ)償，姐姐對(duì)此并無(wú)異議。2009年7月，姐姐向一審法院起訴，請(qǐng)求：依法確認(rèn)四層房屋中的二、四層歸姐姐所有；妹妹將二、四層房屋過(guò)戶(hù)到姐姐名下。
【分歧】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是欠條的性質(zhì)和效力問(wèn)題，審理中產(chǎn)生如下三種觀(guān)點(diǎn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，欠條證明雙方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，“以二層、四層折價(jià)補(bǔ)償”的表述可以理解為用二層、四層作為此債務(wù)的抵押擔(dān)保。法律明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不能抵押，所以宅基地上的建筑物無(wú)法設(shè)立抵押登記。由于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)適用是登記要件主義，所以抵押權(quán)不成立，姐姐要求過(guò)戶(hù)房產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)支持，并且欠條也超過(guò)訴訟時(shí)效，姐姐還對(duì)債權(quán)喪失勝訴權(quán)。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，在房屋建成后，雙方通過(guò)欠條的形式明確了建房款和房屋產(chǎn)權(quán)如何分配等合作建房合同所需的主要條款，應(yīng)認(rèn)定欠條為合作建房協(xié)議的性質(zhì)。合作建房是雙方當(dāng)時(shí)的真實(shí)意思表示，協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為有效，應(yīng)支持姐姐的訴訟請(qǐng)求。
第三種意見(jiàn)認(rèn)為，欠條為合作建房協(xié)議，理由同上，但此合作建房協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，合同無(wú)效后因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還的應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。本案中妹妹應(yīng)返還姐姐投資的16萬(wàn)元建房款，并補(bǔ)償相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分。
【評(píng)析】
筆者同意第三種意見(jiàn)。
1.關(guān)于欠條的性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題。正確認(rèn)定此欠條的性質(zhì)應(yīng)從尊重雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和欠條的具體內(nèi)容出發(fā)。首先，雙方在合作建房前就對(duì)具體事項(xiàng)進(jìn)行過(guò)磋商，因出資額不能確定而無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)分配，但雙方是親姐妹，在沒(méi)有簽訂協(xié)議就開(kāi)始投資建房是合情合理的。在房屋建成后，出資額已確定，妹妹就用欠條的形式明確了姐姐的出資額和產(chǎn)權(quán)分配方案，姐姐沒(méi)有提出異議，表明雙方認(rèn)可此方案，因此合作建房是雙方的真實(shí)意思表示。其次，欠條的具體內(nèi)容也符合合作建房協(xié)議需具備的主要條款。本案中，欠條上明確的“欠姐姐房屋款16萬(wàn)”是對(duì)建房資金的約定；“以二層、四層折價(jià)補(bǔ)償”是對(duì)產(chǎn)權(quán)分配的約定。所以，欠條應(yīng)認(rèn)定為合作建房協(xié)議。
2.合作建房協(xié)議的效力問(wèn)題。由于本案是在宅基地上建房，要正確認(rèn)定協(xié)議的效力應(yīng)從宅基地的性質(zhì)、目的和現(xiàn)行的法律法規(guī)出發(fā)來(lái)綜合分析。宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)，宅基地使用權(quán)人必須具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份；宅基地只能用于建造住宅及其附屬設(shè)施，主要用途是自用，限于居住功能；宅基地?zé)o償取得，使用期限上無(wú)限制。基于以上特點(diǎn)，我國(guó)對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)采取了嚴(yán)格的限制，宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間轉(zhuǎn)讓?zhuān)钩擎?zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。本案中兩姐妹戶(hù)籍分別在城市和農(nóng)村，姐姐沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，不能享有宅基地使用權(quán)。我國(guó)實(shí)行房地一體主義，房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)不可分割，由于雙方合作建房協(xié)議約定了房屋的產(chǎn)權(quán)分配，姐姐按協(xié)議就應(yīng)享有相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，但我國(guó)嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)制度，使姐姐的城鎮(zhèn)身份無(wú)法登記享有宅基地使用權(quán)，從而無(wú)法登記享有房屋所有權(quán)。所以可以認(rèn)定合作建房協(xié)議因?yàn)檫`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致合同無(wú)效。
3.合作建房協(xié)議認(rèn)定無(wú)效后的財(cái)產(chǎn)返還問(wèn)題。根據(jù)合同法第五十八條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人應(yīng)返還建房款并加上房屋增值部分的損失一并補(bǔ)償給投資人。如遇到拆遷應(yīng)根據(jù)對(duì)建設(shè)房屋的出資份額認(rèn)定房屋補(bǔ)償款的分配份額，而宅基地補(bǔ)償款應(yīng)歸村民一方所有。本案中法院應(yīng)先向姐姐釋明，如果姐姐不變更訴訟請(qǐng)求，因該合同是當(dāng)然的、自始的無(wú)效，且任何人都可主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，即使當(dāng)事人沒(méi)有提出合同無(wú)效的請(qǐng)求，法院也可以直接認(rèn)定合同違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。對(duì)于無(wú)效后的財(cái)產(chǎn)返還問(wèn)題，妹妹應(yīng)返還姐姐出資的16萬(wàn)元建設(shè)成本和補(bǔ)償房屋相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，對(duì)此姐姐可以另案主張權(quán)利。所以法院應(yīng)先向當(dāng)事人釋明后，判決合作建房協(xié)議無(wú)效，投資款返還及補(bǔ)償問(wèn)題，姐姐可另行起訴。
8 ? 宅基地合作建房糾紛
基本案情
2012年3月10日，得知惠濟(jì)區(qū)李大伯家所在的村莊已經(jīng)納入拆遷計(jì)劃的王先生，一大早來(lái)到李大伯家，因?yàn)橥跸壬览畲蟛矣幸惶庨e置的宅基地。
王先生便與李大伯商議，自己出錢(qián)在李大伯的宅基地上建房，但是自己要享有建成房的一半即50%的房屋所有權(quán)。王先生表示，將來(lái)房屋拆遷時(shí)，他本人可以享有50%拆遷安置的權(quán)利，即享有房屋拆遷安置后一半的房屋權(quán)利（包括過(guò)渡費(fèi)等）。
李大伯覺(jué)得自己的宅基地閑著也是閑著，讓王先生蓋了房，自己還可以得到額外的補(bǔ)償款，何樂(lè)而不為呢，便與王先生簽訂了一份《合作建房協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容分為兩部分：一部分約定了關(guān)于在宅基地上所建房屋的權(quán)利；另一部分約定了將來(lái)拆遷時(shí)房屋置換拆遷費(fèi)的分配。兩部分內(nèi)容均是雙方當(dāng)事人各享受50%的權(quán)利。
隨后王先生便投資約70萬(wàn)元，在李大伯的宅基地上建造了一棟四層小樓。
2014年9月，李大伯所在的村莊開(kāi)始拆遷，李大伯與村委會(huì)簽訂了《拆遷安置協(xié)議書(shū)》。該協(xié)議書(shū)寫(xiě)明，李大伯取得拆遷安置住宅建筑面積180平方米和置換后建筑面積補(bǔ)償費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)等共計(jì)62萬(wàn)余元。
在該村城中村改造辦公室的宣傳讀本上顯示：“家有宅基地，戶(hù)口均不在該村的，按照每戶(hù)90平方米居住用房的標(biāo)準(zhǔn)予以安置。”李大伯與其子按兩戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)獲得180平方米的房屋安置。
王先生在得知李大伯已簽訂《拆遷安置協(xié)議書(shū)》并如約領(lǐng)到補(bǔ)償款后，便找到李大伯，要求按當(dāng)初雙方協(xié)議約定分給自己一半的補(bǔ)償費(fèi)及90平方米建筑面積的房屋安置。但是李大伯堅(jiān)決不同意。
隨即，王先生便一紙?jiān)V狀將李大伯起訴至鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民法庭，請(qǐng)求法院依法判令李大伯三日內(nèi)支付房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)等共計(jì)31萬(wàn)余元；依法確認(rèn)依據(jù)《合作建房協(xié)議》享有被告房屋拆遷房屋安置建筑面積180平方米的一半，即90平方米的所有權(quán)。
綜合分析
本案主審法官表示：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的提速和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和開(kāi)發(fā)商建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的行為屢禁不止，近來(lái)還出現(xiàn)了農(nóng)民提供宅基地、城市居民出資“合作建房”的現(xiàn)象，由此產(chǎn)生的矛盾糾紛也日益增多。
按照我國(guó)《合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。但是，一紙合同并不意味著是一張萬(wàn)全的護(hù)身符。如果合同內(nèi)容違反我國(guó)法律、法規(guī)，則違法部分無(wú)效。
我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。《河南省農(nóng)村宅基地用地管理辦法》第四條規(guī)定：農(nóng)村宅基地屬于集體所有。農(nóng)村居民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。
主審法官表示，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。本案中的《合作建房協(xié)議》所涉及的建房用地地塊屬于農(nóng)村集體所有的土地，其性質(zhì)是宅基地。而李大伯與非本村村民的王先生簽訂的《合作建房協(xié)議》，從約定內(nèi)容不難看出，實(shí)際上是非法轉(zhuǎn)讓宅基地。其行為違反了以上關(guān)于農(nóng)村土地管理的相關(guān)法律法規(guī)，違法部分應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
所以法院認(rèn)定，李大伯及家人基于農(nóng)村宅基地使用權(quán)及村民資格獲得的建筑面積180平方米的安置住宅，王先生無(wú)權(quán)分割。
●合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力
《合同法》第五十六條規(guī)定：合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
本案中，李大伯和王先生簽訂的《合作建房協(xié)議》第二部分約定，王先生、李大伯對(duì)涉案合建的房屋各享有50%的權(quán)利。
據(jù)此，惠濟(jì)區(qū)人民法院認(rèn)為，李大伯和王先生兩位當(dāng)事人與涉案房屋有關(guān)的拆工補(bǔ)助、搬家補(bǔ)助費(fèi)等共計(jì)62萬(wàn)余元，兩人應(yīng)按份共有，故判決李大伯支付王先生31萬(wàn)余元。
●合作建房風(fēng)險(xiǎn)大，莫要為多得拆遷款投機(jī)違法
法官提醒，從該案反映出的實(shí)際問(wèn)題可知，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民合作建房無(wú)異于“空中樓閣”，存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。在出資人和出地人簽訂合同并合作建房后，如果相關(guān)部門(mén)整頓建設(shè)項(xiàng)目，會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是出資人找供地的農(nóng)民索要款項(xiàng)，出資人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
另外，合作建房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于這類(lèi)房產(chǎn)沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，出資建房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，其無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償。而作為實(shí)際使用人，所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償也有著天壤之別。所以莫要為多得拆遷款投機(jī)違法，否則最終的惡果還須自己擔(dān)。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
“我們簽訂的協(xié)議，內(nèi)容很明確，房屋安置和補(bǔ)償款各得一半兒，他得按合同履行。”法庭之上，王先生氣憤地說(shuō)道。
“政府的政策很清楚，有宅基地的一戶(hù)90平方米，我和兒子兩人得180平方米，跟宅基地上有房沒(méi)房沒(méi)有關(guān)系，分的房子也和協(xié)議內(nèi)容無(wú)關(guān)。”李大伯針對(duì)王先生的觀(guān)點(diǎn)反駁道。
判決結(jié)果
惠濟(jì)區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，與涉案房屋有關(guān)的拆工補(bǔ)助、搬家補(bǔ)助費(fèi)等共計(jì)62萬(wàn)余元，李大伯和王先生兩人按份共有。而李大伯及家人基于農(nóng)村宅基地使用權(quán)及村民資格獲得的建筑面積180平方米的安置住宅，王先生無(wú)權(quán)分割。法院遂依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，判決李大伯支付王先生31萬(wàn)余元，駁回其他訴訟請(qǐng)求。
