小產權,所謂"小產權"是民間的一種通俗叫法,在我國房地產相關法律、法規和制度上根本沒有這個概念.
通常所謂的小產權房主要指兩類:
其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批,建設在農村集體建設用地上的城中村改造房;其二是未經過任何國家相關部門和環節審批,建設在租用土地或非法侵占的土地上的房屋.
面臨整治的小產權房,指的是下面的第三種.
第一種解釋是針對發展商的產權而言,將發展商的產權叫大產權,購房人的產權叫小產權,這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的.
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的,不用再繳土地出讓金的叫大產權,要補繳土地出讓金的叫小產權.按這種解釋普通商品房就是大產權房,經濟適用房就是小產權房.
第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的,國家發產權證的叫大產權,國家不發產權證的,由鄉鎮政府發證書的叫小產權,又被稱為鄉產權,鄉產權并不構成真正法律意義上的產權.
近幾年國內的房價基本一年高于一年,造成現代人買房壓力大.但都希望擁有一套屬于自己的房屋,因此,很多人選擇小產權房屋.小產權房會便宜很多,但是所謂的小產權房則是沒有房產證的,因此能不能買呢?會存在那么風險呢?
什么是"小產權房"?
所謂的小產權房通俗點說,就是沒有房產證."小產權房"的性質有三種:一是在集體建設用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只屬于該農村的集體所有者,外村農民不能購買;二是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子.三是各類農業園或養老院的別墅.
“小產權房”風險
風險一:沒有房產證、產權證
從法律的角度而言,小產權指的是沒有產權的房屋.也就是說這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證,當然購房合同也不可能在房管局備案.因此,無法擁有一本合法合規,有效的房產證.此外,還無法擁有產權證.因為辦理產權證,需要擁有國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證.而這些小產權房的開發者是不具備五證,因此小產權房購買者無法到房管部門辦理相關房屋產權證.所以,小產權房是沒有房產證以及產權證的.
風險二:無法進行銀行貸款和抵押貸款
由于小產權房沒有經過備案,沒有房產證的,因此銀行是不給予貸款的.因此,若需要購買小產權房,則是需要一次性交清放款的.不僅僅說是買房不能貸款,即便買完房,也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款.
風險三:小產權房交易難
小產權房若向非集體成員的第三人出售,因其沒有房產證而無法完成產權過戶,小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議,達到一房二賣或是多賣的目的,第三人的利益將得不到保證.
風險四:拆遷補償難,質量沒保證
由于并不是房屋合法所有人,無法對抗國家的征地和拆遷,購房者將來遇到拆遷,將很難得到補償.若小產權房屋違反國家政策被強拆,購房人可能面臨既無法取得房屋,又不能索回房款的尷尬局面.另外,現在不少的開發商在建設小產權房屋時,因職能部門監管不力,為賺錢而對房屋使用的材料進行偷工減料,存在嚴重安全隱患.目前,有不少的小產權房出現墻體裂縫、房屋漏水等質量問題.這樣一來,對于居住的安全性以及品質都大打折扣.而且,這類房出現的房屋質量糾紛,購房者維權難,終只能自行承擔損失.
因此,小房建議不要輕易購買小產權,雖然價格便宜,但是居住安全以及居住品質都是無法得到保障.
