隨著近年來(lái)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、宅基地有償退出等政策的不斷試點(diǎn)，不少人心里都有一個(gè)疑惑，那么根據(jù)目前的政策，農(nóng)村土地、宅基地使用權(quán)及房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合法嗎？可以永久性轉(zhuǎn)讓嗎？
農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓合法嗎？可以永久性轉(zhuǎn)讓嗎？農(nóng)村土地分為很多種，承包林地、承包耕地、承包荒地等等，目前我國(guó)農(nóng)村地區(qū)的土地是不能私自出售買賣的，但是能夠進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，是指在農(nóng)戶土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上，承包方將自承包的村集體的部分或全部土地以一定的條件轉(zhuǎn)移給第三方經(jīng)營(yíng)，原承包方或第三方向村集體履行原承包合同的行為。 《農(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定，通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)。 轉(zhuǎn)讓是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，轉(zhuǎn)讓將使農(nóng)戶喪失對(duì)承包土地的使用權(quán)。 因此，農(nóng)村土地是可以永久性轉(zhuǎn)讓的，但是你得讓村集體同意才行。
農(nóng)村宅基地、房屋轉(zhuǎn)讓合法嗎？可以永久性轉(zhuǎn)讓嗎？宅基地和農(nóng)房是一起的，也就是“房地一體”，二者在交易時(shí)是不可以分開交易的。根據(jù)農(nóng)村房屋買賣的特點(diǎn)，我們很容易就可以分為售房者和購(gòu)房者兩種情況。 對(duì)于售房者而言，基于農(nóng)村房屋的土地性質(zhì)，我們也不難知道，售房者一般應(yīng)為農(nóng)村集體組織的村民。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則存在兩種情況，即： 1、集體組織外的成員。 2、集體組織內(nèi)的成員。對(duì)于集體組織內(nèi)的成員，也可以根據(jù)其擁有的宅基地使用權(quán)情況進(jìn)行分類。即： (1)已有一處宅基地，符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn); (2)已有宅基地，但在具體情況上還未達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn); (3)已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶但并未分到宅基地;
那么，宅基地可以買賣嗎?回答這個(gè)問(wèn)題，不僅要結(jié)合上面農(nóng)村房屋買賣的情況，還需要結(jié)合我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。 我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，一戶村民只能申請(qǐng)一處宅基地，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。 作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。 作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。
