國土資源部2016《不動產登記操作規范（試行）》的通知-國有建設用地使用權及房屋所有權登記
聚土網 2016-09-06 11:45
摘要： 1.1 首次登記
1.1.1 適用
依法利用國有建設用地建造房屋的，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。
1.1.2 申請主體
國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的申請主體應當為不動產登記簿或土地權屬來源材料記載的國有建設用地使用權人。
1.1.3 申請材料
申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記，提交的材料包括：
1 不動產登記申請書；
2 申請人身份證明；
3 不動產權屬證書或者土地權屬來源
1.1 首次登記
1.1.1 適用
依法利用國有建設用地建造房屋的，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。
1.1.2 申請主體
國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的申請主體應當為不動產登記簿或土地權屬來源材料記載的國有建設用地使用權人。
1.1.3 申請材料
申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記，提交的材料包括：
1 不動產登記申請書；
2 申請人身份證明；
3 不動產權屬證書或者土地權屬來源材料；
4 建設工程符合規劃的材料；
5 房屋已經竣工的材料；
6 房地產調查或者測繪報告；
7 建筑物區分所有的，確認建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等材料；
8 相關稅費繳納憑證；
9 法律、行政法規以及《實施細則》規定的其他材料。
1.1.4 審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
1 國有建設用地使用權是否已登記。已登記的，建設工程符合規劃、房屋竣工驗收等材料記載的主體是否與不動產登記簿記載的權利主體一致；未登記的，建設工程符合規劃、房屋竣工驗收等材料記載的主體是否與土地權屬來源材料記載的主體一致；
2 不動產權籍調查成果資料是否齊全、規范，權籍調查表記載的權利人、權利類型及其性質等是否準確，宗地圖和房屋平面圖、界址坐標、面積等是否符合要求；
3 建筑物區分所有的，申請材料是否已明確建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等的權利歸屬；
4 存在查封或者預查封登記的：
（1）國有建設用地使用權被查封或者預查封的，申請人與查封被執行人一致的，不影響辦理國有建設用使用權及房屋所有權首次登記；
（2）商品房被預查封的，不影響辦理國有建設用使用權及房屋所有權首次登記以及預購商品房預告登記轉國有建設用使用權及房屋所有權轉移登記。
5 是否已按規定進行實地查看；
6 本規范第4章要求的其他審查事項。
不存在本規范第4.8.2條不予登記情形的，記載不動產登記簿后向權利人核發不動產權屬證書。
1.2 變更登記
1.2.1 適用
已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權，因下列情形發生變更的，當事人可以申請變更登記：
1 權利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的；
2 不動產坐落、界址、用途、面積等狀況發生變化的；
3 國有建設用地使用權的權利期限發生變化的；
4 同一權利人名下的不動產分割或者合并的；
5 法律、行政法規規定的其他情形。
1.2.2 申請主體
國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記的申請主體應當為不動產登記簿記載的權利人。因共有人的姓名、名稱發生變化的，可以由發生變更的權利人申請；面積、用途等自然狀況發生變化的，可以由共有人一人或多人申請。
1.2.3 申請材料
申請房屋所有權變更登記，提交的材料包括：
1 不動產登記申請書；
2 申請人身份證明；
3 不動產權屬證書；
4 國有建設用地使用權及房屋所有權變更的材料，包括：
（1）權利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的，提交能夠證實其身份變更的材料；
（2）房屋面積、界址范圍發生變化的，除應提交變更后的不動產權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等不動產權籍調查成果外，還需提交：①屬部分土地收回引起房屋面積、界址變更的，提交人民政府收回決定書；②改建、擴建引起房屋面積、界址變更的，提交規劃驗收文件和房屋竣工驗收文件；③因自然災害導致部分房屋滅失的，提交部分房屋滅失的材料；④其他面積、界址變更情形的，提交有權機關出具的批準文件。依法需要補交土地出讓價款的，還應當提交土地出讓合同補充協議和土地價款繳納憑證；
（3）用途發生變化的，提交城市規劃部門出具的批準文件、與國土資源主管部門簽訂的土地出讓合同補充協議。依法需要補交土地出讓價款的，還應當提交土地價款以及相關稅費繳納憑證；
（4）國有建設用地使用權的權利期限發生變化的，提交國土資源主管部門出具的批準文件和出讓合同補充協議。依法需要補交土地出讓價款的，還應當提交土地價款繳納憑證；
（5）同一權利人分割或者合并不動產的，應當按有關規定提交相關部門同意分割或合并的批準文件；
（6）共有性質變更的，提交共有性質變更協議書或生效法律文書。
5 法律、行政法規以及《實施細則》規定的其他材料。
1.2.4 審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
1 國有建設用地使用權及房屋所有權的變更材料是否齊全、有效；
2 申請變更事項與變更材料記載的變更內容是否一致；
3 不動產權籍調查成果資料是否齊全、規范，權籍調查表記載的權利人、權利類型及其性質等是否準確，宗地圖和房屋平面圖、界址坐標、面積等是否符合要求；
4 存在預告登記的，不影響不動產登記簿記載的權利人申請補發換發不動產權屬證書以及其他不涉及權屬的變更登記；
5 申請登記事項與不動產登記簿的記載是否沖突；
6 依法應當補交土地價款的，是否已提交補交土地價款憑證；
7 本規范第4章要求的其他審查事項。
不存在本規范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項記載于不動產登記簿。
1.3 轉移登記
1.3.1 適用
已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權，因下列情形導致權屬發生轉移的，當事人可以申請轉移登記。國有建設用地使用權轉移的，其范圍內的房屋所有權一并轉移；房屋所有權轉移，其范圍內的國有建設用地使用權一并轉移。
1 買賣、互換、贈與的；
2 繼承或受遺贈的；
3 作價出資（入股）的；
4 法人或其他組織合并、分立等導致權屬發生轉移的；
5 共有人增加或者減少以及共有份額變化的；
6 分割、合并導致權屬發生轉移的；
7 因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致國有建設用地使用權及房屋所有權發生轉移的；
8 法律、行政法規規定的其他情形。
1.3.2 申請主體
國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記應當由當事人雙方共同申請。屬本規范第9.3.1條第2、7項情形的，可以由單方申請。
1.3.3 申請材料
國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記，提交的材料包括：
1 不動產登記申請書；
2 申請人身份證明；
3 不動產權屬證書；
4 國有建設用地使用權及房屋所有權轉移的材料，包括：
（1）買賣的，提交買賣合同；互換的，提交互換協議；贈與的，提交贈與合同；
（2）因繼承、受遺贈取得的，按照本規范1.8.6的規定提交材料；
（3）作價出資（入股）的，提交作價出資（入股）協議；
（4）法人或其他組織合并、分立導致權屬發生轉移的，提交法人或其他組織合并、分立的材料以及不動產權屬轉移的材料；
（5）共有人增加或者減少的，提交共有人增加或者減少的協議；共有份額變化的，提交份額轉移協議；
（6）不動產分割、合并導致權屬發生轉移的，提交分割或合并協議書，或者記載有關分割或合并內容的生效法律文書。實體分割或合并的，還應提交有權部門同意實體分割或合并的批準文件以及分割或合并后的不動產權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等不動產權籍調查成果；
（7）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致權屬發生變化的，提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等材料；
5 已經辦理預告登記的，提交不動產登記證明；
6 劃撥國有建設用地使用權及房屋所有權轉移的，還應當提交有批準權的人民政府的批準文件；
7 依法需要補交土地出讓價款、繳納稅費的，應當提交土地出讓價款繳納憑證、稅費繳納憑證；
8 法律、行政法規以及《實施細則》規定的其他材料。
1.3.4 審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
1 國有建設用地使用權與房屋所有權轉移的登記原因文件是否齊全、有效；
2 申請轉移的國有建設用地使用權與房屋所有權與登記原因文件記載是否一致；
3 國有建設用地使用權與房屋所有權被查封的，不予辦理轉移登記；
4 涉及買賣房屋等不動產，已經辦理預告登記的，受讓人與預告登記權利人是否一致。
5 設有抵押權的，是否已經辦理抵押權注銷登記；
6 有異議登記的，受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔風險的書面承諾；
7 依法應當繳納土地價款、納稅的，是否已提交土地價款和稅費繳納憑證；
8 申請登記事項與不動產登記簿的記載是否沖突；
9 本規范第4章要求的其他審查事項。
不存在本規范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項記載于不動產登記簿，并向權利人核發不動產權屬證書。
1.4 注銷登記
1.4.1 適用
已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權，有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：
1 不動產滅失的；
2 權利人放棄權利的；
3 因依法被沒收、征收、收回導致不動產權利消滅的；
4 因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使國有建設用地使用權及房屋所有權消滅的；
5 法律、行政法規規定的其他情形。
1.4.2 申請主體
申請國有建設用地使用權及房屋所有權注銷登記的主體應當是不動產登記簿記載的權利人或者其他依法享有不動產權利的權利人。
1.4.3 申請材料
申請國有建設用地使用權及房屋所有權注銷登記，提交的材料包括：
1 不動產登記申請書；
2 申請人身份證明；
3 不動產權屬證書；
4 國有建設用地使用權及房屋所有權消滅的材料，包括：
（1）不動產滅失的，提交其滅失的材料；
（2）權利人放棄國有建設用地使用權及房屋所有權的，提交權利人放棄權利的書面文件。設有抵押權、地役權或已經辦理預告登記、查封登記的，需提交抵押權人、地役權人、預告登記權利人、查封機關同意注銷的書面材料；
（3）依法沒收、征收、收回不動產的，提交人民政府生效決定書；
（4）因人民法院或者仲裁委員會生效法律文書導致國有建設用地使用權及房屋所有權消滅的，提交人民法院或者仲裁委員會生效法律文書。
5 法律、行政法規以及《實施細則》規定的其他材料。
1.4.4 審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
1 國有建設用地使用權及房屋所有權的注銷材料是否齊全、有效；
2 不動產滅失的，是否已按規定進行實地查看；
3 國有建設用地及房屋已設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記、查封登記的，權利人放棄權利申請注銷登記的，是否已經提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人、查封機關書面同意；
4 申請登記事項與不動產登記簿的記載是否沖突；
5 本規范第4章要求的其他審查事項。
不存在本規范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項以及不動產權屬證明或者不動產登記證明收回、作廢等內容記載于不動產登記簿。
