摘要：
1 地皮價格
土地價格＝土地取得費＋土地開發費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益
1、土地取得費及相關稅費287.3
（1）土地取得費 各項價格 元/平方米 待估宗地所在區域土地取得費目前一般為 240
（2）相關稅費
①征地管理費 4% 9.6 土地管理費為土地取得費總額的1.5-4%，
②待估宗地征收的社會保障費 新征建設用地按每平方米20元收取被征地農民社會保障費20
③耕地開墾費 耕地開墾費為11000元/畝16.5
④防洪保安基金 征用土地時按每畝8
1 地皮價格
土地價格＝土地取得費＋土地開發費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益
1、土地取得費及相關稅費287.3
（1）土地取得費 各項價格 元/平方米 待估宗地所在區域土地取得費目前一般為 240
（2）相關稅費
①征地管理費 4% 9.6 土地管理費為土地取得費總額的1.5-4%，
②待估宗地征收的社會保障費 新征建設用地按每平方米20元收取被征地農民社會保障費20
③耕地開墾費 耕地開墾費為11000元/畝16.5
④防洪保安基金 征用土地時按每畝800元征收
1.2 2、土地開發費 100潭市城區5級工業用地“五通一平”平均開發成本為80-100元/平方米
3、投資利息 18.13 利率6.31% 利息＝土地取得費及稅費×[（1+6.31%）1-1] +土地開發費×[（1+6.31%）0.5-1]
4、投資利潤 40.222 投資回報率為14％ 14% 投資利潤＝（土地取得費＋相關稅費＋土地開發費）×開發周期×14％
5、土地增值收益 111.413 土地增值收益率一般為25-40%25% 土地增值收益＝（土地取得費＋土地開發費＋相關稅費＋投資利息＋投資利潤）×25％
6、無限年期土地使用權價格 557.065 將上述5項加和即得無限年期土地使用權價格
7、有限使用年限（50年）條件下土地使用權價格確定549.82 有限使用年限條件下單位地價=（土地取得費＋土地開發費＋相關稅費＋投資利息＋投資利潤+土地增值收益年期修正系數：
出讓年期修正（Kn） 0.987 土地設定 設定使用 內涵年限 還原率使用年限年限修正值修正值1 工業用地 8% 50 0.978743.92 0.966 0.987 8、確定區位條件修正系數及宗地單價 宗地單價＝有限使用年限條件下單位地價×區域因素修正系數 591.22 ∑Ki0.07531.0753
2 農村地皮價格
按照現行土地管理政策，宅基地屬于集體用地，農民有使用權無所有權，不允許買賣。
實際生活中，轉讓和出售也時有發生，通常限于同村的本地居民之間相互轉讓使用權。
農村土地價格影響因素較多。
一個地方一個價格。一般來說，90平米的宅基地，轉讓本村人，價格在幾千到幾萬元不等。
影響價格因素要看當地的整個土地市場價格。
比如，臨近城市近的，甚至是城中村的，土地性質屬于宅基地，但是價格就肯定高了。
如果當地的農地承包價格已經很高，宅基地價格當然也會水漲船高。
還受本地市場供求關系的影響，如果一個存在的宅基地荒廢的較多，或者有意向轉讓的農戶較多，價格則會下降，偏低一些。如果當地土地政策執行的較為嚴格，一般很少有人轉讓，則價格相對會高一些。
