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對于立法的突破能否從根本上解決
土地承包經(jīng)營權(quán)抵押擔保等問題，上述人士表示，法律只是一種權(quán)利保障，至于具體的細則落實，還需相關(guān)主管部門出臺相應(yīng)的規(guī)章制度。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，
土地流轉(zhuǎn)在實踐探索中遇到的問題錯綜復雜，僅抵押融資一項就牽涉到多個部門。
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上述高級經(jīng)理表示，解決權(quán)屬不清的問題需要從法律上明確界定農(nóng)村
土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。對于交易所而言，如果貸款出現(xiàn)逾期，可以通過把
土地經(jīng)營權(quán)再次轉(zhuǎn)租出去，用租金來償還貸款。不過，實際操作起來還是會遇到各種各樣的困難。
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目前，山東濰坊農(nóng)商銀行正在和當?shù)氐霓r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心合作，以求解決抵押物處置的后顧之憂。
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2014年，山東省濰坊市獲批成為全國唯一的
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合改革試點市。據(jù)了解，為了推進改革，在
土地承包經(jīng)營權(quán)抵押方面有所突破，濰坊市政府在推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押方面下發(fā)了文件，同時在原濰坊市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺基礎(chǔ)上專門成立了齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，為產(chǎn)權(quán)抵押辦理證書。
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“有了抵押登記部門，我們銀行辦理抵押貸款也有底氣了。市政府又協(xié)調(diào)了法院等相關(guān)部門，如果產(chǎn)權(quán)抵押出了問題，會給銀行提供解決問題的途徑。”山東濰坊農(nóng)商銀行農(nóng)村業(yè)務(wù)部負責人表示。
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濰坊農(nóng)商銀行還擴大了貸款范圍，對轄內(nèi)已獲得《
土地承包經(jīng)營權(quán)證》的農(nóng)戶發(fā)放貸款。該行采取了兩種方式進行推廣，一是在信用工程的基礎(chǔ)上，用土地承包經(jīng)營權(quán)抵押追加授信，另一種是對經(jīng)營權(quán)價值大，以土地承包經(jīng)營權(quán)為主再加上兩個擔保人的抵押方式。截至2015年4月3日，該行已經(jīng)做了17筆經(jīng)營權(quán)抵押貸款，金額達1100萬元，單筆貸款額高達530萬元。
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工商資本進入如何監(jiān)管
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想要轉(zhuǎn)租土地的農(nóng)戶或村級組織在當?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所登記之后，交易所會把轉(zhuǎn)租信息公示，他們只需等待掛牌交易即可。
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“來承租土地的有個人和企業(yè)，也有本地和外地的。掛牌之后，有的單子幾天之內(nèi)就交易了。也有租價高的，掛牌好幾個月了也沒成交。”上述高級經(jīng)理表示，由于近幾年政策利好，他所在的交易所交易規(guī)模逐年增加，去年農(nóng)地交易額達6億元。
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隨著
土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴大，工商資本進入到農(nóng)業(yè)的規(guī)模也逐漸增大。在鼓勵工商資本進入的同時，也帶來了一系列的隱患，如改變
土地用途，
流轉(zhuǎn)來的土地出現(xiàn)“非糧化”、“非農(nóng)化”，以及簽約后不能按時赴約等。
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記者近日在采訪中了解到，中部地區(qū)某縣一家
房地產(chǎn)公司和當?shù)卮寮壗M織簽訂合同，承包了四五千畝山地，打算種植車厘子、紅豆杉等作物，希望通過發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的同時，帶動
鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展。該公司已向農(nóng)戶支付了租金，并把流轉(zhuǎn)來的土地重新整理。但卻遇到了地還沒有修好，資金卻出現(xiàn)了短缺的困難。這家公司負責人對記者說，原來規(guī)劃得特別好，但是無奈攤子太大，運作起來很困難。公司目前正在跟溫州的投資商洽談合作，借以解決資金困難。
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諸如此類問題已引起了政府部門的關(guān)注。去年底，
農(nóng)業(yè)部就從各地密集征集加強工商資本準入監(jiān)管和風險防范問題的建議，并有望出臺規(guī)范工商資本下鄉(xiāng)的具體細則。在此次修改
農(nóng)村土地承包法中，建立工商資本租賃農(nóng)地的準入和監(jiān)管制度也是重要內(nèi)容之一。
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目前，備受爭議的是如何確定租賃的時間和面積的上限，即企業(yè)下鄉(xiāng)租地，到底能租多長時間，最大面積能租多少。而且，工商資本進入農(nóng)業(yè)的方式比較多，租賃只是其中的方式之一。“有一種方式是作價入股，這種方式會不會納入到監(jiān)管中?”上述高級經(jīng)理表示，政策不落地，在實際中很難把握方向。
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資金該往哪些主體傾斜
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一位地方政府官員表示，有些經(jīng)營主體把土地流轉(zhuǎn)過來，不想怎么搞種植或搞好經(jīng)營，一開始就奔著政策來，也沒有好的、附加值高的經(jīng)營項目。到底是為融資而圈地，還是為生產(chǎn)而流轉(zhuǎn)呢?
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因此，他建議政策和資金扶持應(yīng)該向那些產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、示范帶動強的新型經(jīng)營主體傾斜，對于剛開始就奔著政策來的經(jīng)營主體，原則上應(yīng)該不支持或少支持。
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除了政策資金補貼，信貸支持是流轉(zhuǎn)主體獲取資金的主要渠道之一。土地流轉(zhuǎn)使
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步規(guī)模化和現(xiàn)代化，
農(nóng)村金融需求主體也由傳統(tǒng)農(nóng)戶逐步向種養(yǎng)殖大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、
農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模化生產(chǎn)的新型經(jīng)營主體轉(zhuǎn)化。那么，需要且能獲得信貸支持的新型經(jīng)營主體比例占多大?目前還有多少資金缺口?
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林地流轉(zhuǎn)跟著土地走，更多的福利政策帶動農(nóng)業(yè)的發(fā)展。
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