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隨著通知內(nèi)容的進(jìn)一步深化，過去幾年在北上廣深土拍市場(chǎng)，出現(xiàn)的拿不到
土地難受，拿到土地更難受的情況將發(fā)生變化，規(guī)模房企在一線拿地將更為理性，
土地市場(chǎng)或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)折點(diǎn)。
林場(chǎng)等
農(nóng)業(yè)土地也會(huì)隨著通知改革有一定變化。
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因地施策去庫(kù)存
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國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，這是繼2008年之后，時(shí)隔7年中央層面首次提及樓市促進(jìn)政策。
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值得注意的是，此次《通知》的九條內(nèi)容中有六條涉及土地相關(guān)政策。新聚仁機(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究院市場(chǎng)總監(jiān)丁雋竹表示，今年來，穩(wěn)定復(fù)蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)、緩解經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力成為迫切需要，此次兩部委政策要點(diǎn)均應(yīng)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，例如合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模是為了去庫(kù)存和穩(wěn)定住房消費(fèi)，合理化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)是為了支持改善性購(gòu)房需求等，都明顯可以看出此次政策是對(duì)今年《
政府工作報(bào)告》內(nèi)容的進(jìn)一步落實(shí)與延續(xù)。每條政策均體現(xiàn)出了“堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因地施策”的既定方針。
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CRIC研究中心研究員楊科偉表示，本次《通知》以“去庫(kù)存”為主要原則方向，在多個(gè)方面提出了調(diào)節(jié)供需矛盾的新政方針和具體辦法，體現(xiàn)了管理層正視國(guó)內(nèi)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩問題。短期來看或許會(huì)傷及土地財(cái)政，放慢城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，但相比可能的連鎖性經(jīng)濟(jì)反應(yīng)，早作調(diào)整實(shí)則有利房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
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全國(guó)出讓金收入預(yù)算縮水
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最新數(shù)據(jù)顯示，土地財(cái)政正面臨下滑壓力。財(cái)政部近日發(fā)布1-2月財(cái)政收支情況，數(shù)據(jù)顯示受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，國(guó)有
土地使用權(quán)出讓收入4553億元，同比減少2579億元，下降36.2%。
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2015年全年的
土地出讓收入或出現(xiàn)下降。財(cái)政部《關(guān)于2014年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告(摘要)》中預(yù)計(jì)，2015年
國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入39452億元，下降4.7%。
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瑞銀證券分析師認(rèn)為，土地市場(chǎng)開局不利，如果這一狀況延續(xù)，地方政府收入將受重大影響。除一線
城市土地外，開發(fā)商整體在手的地充足，預(yù)計(jì)2015年全國(guó)整體土地市場(chǎng)仍難復(fù)蘇。但在貨幣政策持續(xù)寬松下，若住宅市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)上升，土地市場(chǎng)則有望回暖。
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同策咨詢研究部分析師許之靜指出，
土地出讓金縮水與供應(yīng)減少關(guān)系密切。2月，北上廣深四個(gè)一線城市共推出住宅土地11幅共計(jì)43.29萬平方米，供應(yīng)面積環(huán)比減少75%。自去年4月份以來，一線城市宅地供應(yīng)已連續(xù)11個(gè)月出現(xiàn)同比下滑的跡象。
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CRIC研究中心研究員馬千里比較樂觀地認(rèn)為：“上半年土地市場(chǎng)成交規(guī)模回升可期。”他表示，受行業(yè)季節(jié)性影響，2月份全國(guó)大多數(shù)城市土地成交環(huán)比持續(xù)收窄。即便是北上廣深一線城市中，僅上海（ 農(nóng)用地、 商住地、 工業(yè)地）成交規(guī)模同環(huán)比小幅上升，北京（ 農(nóng)用地、 商住地、 工業(yè)地）、廣州（ 農(nóng)用地、 商住地、 工業(yè)地）、深圳（ 農(nóng)用地、 商住地、 工業(yè)地）均有明顯回落。但政策環(huán)境方面好消息不斷。同時(shí)，央行降準(zhǔn)為樓市帶來了更多的資金注入，隨著3月份上海、合肥（ 農(nóng)用地、 商住地、 工業(yè)地）、武漢（ 農(nóng)用地、 商住地、 工業(yè)地）等重點(diǎn)城市逐步加大供地力度將進(jìn)一步促使土地市場(chǎng)回暖。
一線地價(jià)回歸理性
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全國(guó)土地市場(chǎng)開年來成交連續(xù)低迷，與此同時(shí)相比去年土地市場(chǎng)的平均溢價(jià)水平遜色不少，業(yè)內(nèi)表示，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)或許還有更多深層次的原因。
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丁祖昱表示，2014年是中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年，不僅產(chǎn)品發(fā)生了轉(zhuǎn)折，土地市場(chǎng)也發(fā)生了轉(zhuǎn)折。除了北上廣深四大一線城市的土地仍然堅(jiān)挺，二三線城市的土地出現(xiàn)了供大于求的情況，價(jià)格開始回落。而從今年北京上海的宅地拍賣情況看，房企更加謹(jǐn)慎、理性，不失為市場(chǎng)的一件好事。
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“在過去幾年的北上廣深土拍市場(chǎng)，都出現(xiàn)了拿不到土地難受，拿到土地更難受的情況。為了進(jìn)入一線城市做大規(guī)模，大家都在土地市場(chǎng)上過于激進(jìn)，付出較大代價(jià)去拿地，結(jié)果導(dǎo)致拿下之后無錢可掙。2014年的整體市場(chǎng)表現(xiàn)也說明了這些，規(guī)模房企樓盤不賺錢的情況普遍出現(xiàn)。今后企業(yè)會(huì)更加理性處理規(guī)模和利潤(rùn)之間的關(guān)系，更開始注重利潤(rùn)了。”丁祖昱指出。
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亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，去年整體樓市市場(chǎng)相對(duì)平淡，地價(jià)卻始終居高不下，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)于今年的土地市場(chǎng)心有余而力不足。與此同時(shí)為避免地塊受到冷遇，國(guó)土部門也放緩了推地節(jié)奏。從一季度的住宅土地成交價(jià)格來看，一線城市的核心區(qū)地塊雖仍受到高度關(guān)注，但熱度遠(yuǎn)不及去年同期。
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丁雋竹認(rèn)為，土地新政或?qū)⒊蔀槲磥順鞘姓{(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，未來將有更多的政策出臺(tái)，且整體趨勢(shì)明顯將持續(xù)寬松。尤其對(duì)一線城市而言，2015年的政策環(huán)境值得保持樂觀，土地市場(chǎng)表現(xiàn)可期。
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上海土拍溢價(jià)率走低
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3月，上海土地市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。同策咨詢研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，上海進(jìn)入2015年以來，土地市場(chǎng)成交面積始終處于下行態(tài)勢(shì)，截至3月29日，上海土地市場(chǎng)成交43.89萬平方米，環(huán)比減少56%，同比減少74%。土地出讓金達(dá)172億元，同比增加31%，環(huán)比增加130%。但是，數(shù)據(jù)同樣顯示，3月已成交的15幅地塊平均溢價(jià)率僅為8.62%。
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3月中旬，閘北區(qū)市北高新園區(qū)10-03地塊開拍，由于該地塊鄰近去年由方興拿下的大寧地王地塊，當(dāng)時(shí)大寧325街坊宅地創(chuàng)造了101億元，單價(jià)47609元/平方米的上海單價(jià)紀(jì)錄，整體拉高了大寧板塊房?jī)r(jià)。所以這一次拍賣能否再創(chuàng)更高樓板價(jià)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，最終只有保利首創(chuàng)聯(lián)合體、華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以及一家閘北區(qū)下屬國(guó)有企業(yè)三家企業(yè)進(jìn)入競(jìng)拍環(huán)節(jié)。
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最終，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體經(jīng)過多達(dá)493輪競(jìng)價(jià)以70.52億元擊敗了保利首創(chuàng)和閘北區(qū)下屬國(guó)企，奪得閘北區(qū)市北高新園區(qū)10-03地塊，折合樓板價(jià)34871元/平方米、溢價(jià)率16.2%。
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易居執(zhí)行總裁丁祖昱表示，此次閘北宅地拍賣相對(duì)冷清，價(jià)格也相對(duì)理性，或預(yù)示著土地市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)折已經(jīng)開始出現(xiàn)。
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早前另一塊備受關(guān)注的世博園A片區(qū)核心的世博綠谷地塊被浦發(fā)銀行以59.14億元底價(jià)競(jìng)得。3月26日，楊浦區(qū)平?jīng)觯?農(nóng)用地、 商住地、 工業(yè)地）社區(qū)0215-03地塊也被上海環(huán)江投資發(fā)展有限公司與上海楊浦濱江投資開發(fā)有限公司以59905萬元的底價(jià)成交，折合樓板價(jià)14720元/平方米。上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，與以往平?jīng)鼋值郎剔k地塊相比，此次中標(biāo)樓板價(jià)比前期地塊下降。
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