摘要：
我國(guó)城市化進(jìn)程的加快進(jìn)行，城市面貌急需舊貌換新顏。舊城改造、棚戶(hù)區(qū)改造、公共服務(wù)更新等城市更新需求日漸強(qiáng)烈。
與此同時(shí)，伴隨著一二線城市逐漸步入存量房市場(chǎng)，土地供應(yīng)愈加有限，尤其是北上廣深等一線城市，房企也紛紛抓住“城市更新”這個(gè)機(jī)遇來(lái)擴(kuò)充規(guī)模，并為城市的更新貢獻(xiàn)出更多經(jīng)驗(yàn)。
舊改利于盤(pán)活存量土地
在存量房時(shí)代，伴隨著一二線城市都將進(jìn)入“內(nèi)向增長(zhǎng)”階段。舊城更新，必然成為城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。
北京，西城、門(mén)頭溝、通州的棚戶(hù)區(qū)改造不斷推進(jìn)。春
我國(guó)城市化進(jìn)程的加快進(jìn)行，城市面貌急需舊貌換新顏。舊城改造、棚戶(hù)區(qū)改造、公共服務(wù)更新等城市更新需求日漸強(qiáng)烈。
與此同時(shí)，伴隨著一二線城市逐漸步入存量房市場(chǎng)，土地供應(yīng)愈加有限，尤其是北上廣深等一線城市，房企也紛紛抓住“城市更新”這個(gè)機(jī)遇來(lái)擴(kuò)充規(guī)模，并為城市的更新貢獻(xiàn)出更多經(jīng)驗(yàn)。
舊改利于盤(pán)活存量土地
在存量房時(shí)代，伴隨著一二線城市都將進(jìn)入“內(nèi)向增長(zhǎng)”階段。舊城更新，必然成為城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。
北京，西城、門(mén)頭溝、通州的棚戶(hù)區(qū)改造不斷推進(jìn)。春節(jié)前后，上海、深圳也先后披露了城市更新計(jì)劃。
當(dāng)下，國(guó)內(nèi)城市更新的潛在需求量實(shí)則十分驚人。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，參考國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。
業(yè)內(nèi)看來(lái)，棚戶(hù)區(qū)改造指特定居住區(qū)的改造，大多是進(jìn)行徹底拆遷重建。而舊城改造主要是以前都市村莊的整體商業(yè)開(kāi)發(fā)。雖然兩者有本質(zhì)區(qū)別，但對(duì)于調(diào)整功能區(qū)功能、盤(pán)活存量土地有著積極的作用。
據(jù)悉，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，現(xiàn)在一線大城市多在劃定城市界限、控制人口，所以如何處理好存量土地成為重要問(wèn)題。“過(guò)去城市中工業(yè)用地占地太高，現(xiàn)在則通過(guò)盤(pán)活工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地來(lái)變成住宅用地，或者通過(guò)棚戶(hù)區(qū)改造、舊城改造來(lái)增加土地供應(yīng)量。大城市在控制人口的基礎(chǔ)上應(yīng)該好好分析一下怎么樣來(lái)增加土地供應(yīng)量，緩解市場(chǎng)供需矛盾。”
房企積極參與到城市改造
據(jù)新數(shù)據(jù)顯示，2016年前三個(gè)月北京土地市場(chǎng)僅實(shí)現(xiàn)宅地成交3宗，建設(shè)用地面積18.4萬(wàn)平方米，這一成交量也將創(chuàng)造近十年的新低。
對(duì)“生產(chǎn)資料”的嚴(yán)格限制，不少房企已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)向舊城改造業(yè)務(wù)。目前，包括首開(kāi)地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)、富力地產(chǎn)、陽(yáng)光城以及中糧地產(chǎn)等在內(nèi)的房企都在著手這一業(yè)務(wù)。
2015年底，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在出席活動(dòng)時(shí)透露，公司可能會(huì)以收購(gòu)企業(yè)、項(xiàng)目的方式進(jìn)入深圳，目前已經(jīng)有三四個(gè)項(xiàng)目在談，包括總占地面積數(shù)十萬(wàn)平方米的舊城改造項(xiàng)目。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前房企參與舊城改造、棚戶(hù)區(qū)改造的合作方式有政府主導(dǎo)型和市場(chǎng)主導(dǎo)型兩種。由政府小組牽頭實(shí)施是目前主流模式。房企參與到城市更新工作中，除了上述開(kāi)發(fā)安置項(xiàng)目、舊住宅區(qū)修繕外，現(xiàn)在已經(jīng)有了更為多元化的方式。
但是，業(yè)內(nèi)人士也表示，城市更新項(xiàng)目，尤其是舊改項(xiàng)目是對(duì)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)、資源整合等各方面能力的綜合考驗(yàn)。對(duì)于中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，參與舊改時(shí)，必須先整合集團(tuán)資源，打通融資渠道，鋪好資金來(lái)源之路。
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