摘要： 1月7日，全國國土資源工作會議在京召開，全面部署2016年。對于去庫存，姜大明稱，綜合考慮房地產去庫存和加快農民工市民化進程，實施有保有壓的用地政策。2016年去庫存仍是主旋律，除了依靠農民工市民
1月7日，全國國土資源工作會議在京召開，全面部署2016年。對于去庫存，姜大明稱，綜合考慮房地產去庫存和加快農民工市民化進程，實施有保有壓的用地政策。2016年去庫存仍是主旋律，除了依靠農民工市民化，還有“人地掛鉤”政策和地票制或可借鑒。
去庫存大門繼續敞開
國家統計局發布的最新數據：2015年11月盡管全國商品房銷售面積同比增速從10月的5.5%升至8.6%，房屋新開工面積同比增速從10月的-24.5%升至-20.9%，但房地產開發投資從10月的-2.9%繼續降至-4.5%，100個大中城市數據顯示成交土地規劃建筑面積繼續下降。除商品房銷售仍相對良好外，11月房地產數據繼續低迷，尤其是房地產投資出現加速下行。
很明顯，在宏觀經濟觸底、經濟大環境并不樂觀的市場背景下，官方希望通過“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”的舉措幫助提振中國經濟。
為此，去年至今，樓市已經出臺取消限購、降低首套首付比例、降低二手房交易門檻、公積金貸款政策等等，甚至下半年以來央行連續3次“雙降”，從去年至今，央行累計6次降息5次全面降準。本次習李表態之后，預計2016年樓市“救市”去庫存大門將繼續敞開。
對此，中國指數研究院常務副院長黃瑜女士表示，樓市去庫存的關鍵在于供需雙向發力。對于房企來說，在當前高庫存和去化難問題之下，房企營銷戰術的調整旨在積極撬動客戶入市，全方位調動客戶需求。因此，強調主動蓄客、攬客、拓客的渠道營銷成為房企發力去庫存的關鍵環節。
探索“人地掛鉤”政策
中央經濟工作會議將“去庫存”列為今年經濟社會發展的五大任務之一，針對去庫存任務，國土部也配合出了藥方。房地產庫存在不同城市間存在分化形勢，也和此前的宅地供應規模密切相關。
對房地產庫存壓力過大可能存在的地方土地收入減少等問題，姜大明也表示，國土資源領域風險比較集中，土地出讓收入減少和違規土地抵押處置，可能誘發政府債務和金融風險。必須加強風險源調查研判，提高監測預警能力，堅決守住不發生區域性、系統性風險的底線。
農民工市民化被列為去庫存的有效手段，2016年國土部將綜合考慮房地產去庫存和加快農民工市民化進程，實施有保有壓的用地政策，對沒有完成閑置土地處置的地方相應扣減建設用地計劃指標。
業內人士表示，一直以來中國的城鎮化存在土地城鎮化快于人口城鎮化的狀況，當前房地產分化的狀況以及部分地方城市存在的房地產過剩現實根源在此。落實城鎮新增用地指標與農業轉移人口落戶數量相掛鉤，也是解決當前庫存和戶籍制度改革的系統性方案之一。
國土部還將分類推進城市開發邊界劃定，對特大城市、超大城市和資源環境超載的城市，加快劃定永久性開發邊界，形成空間硬約束，其他城市可以分期劃定，促進集約發展。
地票制可消化房地產庫存
財政部部長樓繼偉發表署名文章表示，實行地票制度，有利于促進投資和消費增長，也有利于消化房地產庫存。
文章提到了當前經濟發展中存在的結構性矛盾，“仍有一些不合理的制度規定使得審批手續繁雜，征地拆遷難，投資項目落地慢。農村土地改革滯后也使得土地缺乏流動性。這些體制機制矛盾造成交易成本過高，限制了要素的自由流動，影響要素使用效率的提高。”
對此，樓繼偉認為，解決方法就是要在符合規劃和用途管制的前提下，鼓勵農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股。在具備條件的地方實行地票制，農民宅基地還耕后，集體建設用地指標變為資本，可攜帶入城投資創業，這樣既有利于促進投資和消費增長，也有利于消化房地產庫存。并且支持引導進城落戶農民依法自愿有償轉讓土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，既有利于促進農業規模經營，也有利于進城農民安居創業。
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