注意：土地流轉(zhuǎn)中，這3大問題最容易忽視！
聚土網(wǎng) 2016-03-08 17:24
摘要：引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是推動農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、提高農(nóng)業(yè)競爭力的重要手段，是農(nóng)村全面深化改革的一項重要內(nèi)容。
引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是推動農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、提高農(nóng)業(yè)競爭力的重要手段，是農(nóng)村全面深化改革的一項重要內(nèi)容。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的逐步推進，流轉(zhuǎn)規(guī)模逐年擴大，各種潛在風險不斷顯現(xiàn)。中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》和《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》，如何有效規(guī)避農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風險？
一、做好確權(quán)頒證，防范社會穩(wěn)定風險。
制度經(jīng)濟學(xué)認為，產(chǎn)權(quán)明晰是市場交易的基礎(chǔ)。最新頒布的《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》把農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革放在五個關(guān)鍵領(lǐng)域的首位，并明確提出“要依法公正地將集體土地的承包經(jīng)營權(quán)落實到本集體組織的每個農(nóng)戶”。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實質(zhì)是農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)在不同主體之間的交易，做好農(nóng)村土地確權(quán)頒證，明晰每一宗農(nóng)用地的產(chǎn)權(quán)，穩(wěn)定土地財產(chǎn)權(quán)，對農(nóng)民而言就是降低了風險。如果土地確權(quán)頒證滯后，容易引發(fā)土地矛盾糾紛，甚至引發(fā)社會群體性事件。
【一】是廣泛宣傳農(nóng)村土地確權(quán)頒證的重要性，增強農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)意識，讓農(nóng)民意識到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在農(nóng)民生產(chǎn)生活中的重要性，以及未來依托農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)獲利的可能性。
【二】是嚴格土地確權(quán)頒證程序，在農(nóng)村土地確權(quán)頒證過程中嚴格按照調(diào)查摸底、核查實測、公示審核、建立登記簿、頒發(fā)證書等工作程序，確保地塊信息精準明確，確保權(quán)屬登記客觀公正。
【三】是妥善解決確權(quán)頒證糾紛。建立農(nóng)村土地確權(quán)頒證的糾紛調(diào)節(jié)機制，嚴格遵循《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點工作規(guī)程》等相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定開展確權(quán)登記工作，堅持“保持穩(wěn)定、依法規(guī)范、確地為主、民主協(xié)商、因地制宜”的原則，對有據(jù)可依的矛盾問題依法依規(guī)調(diào)解處理，對沒有明確依據(jù)的問題參照相關(guān)法律法規(guī)和政策精神，秉持“尊重歷史、面對現(xiàn)實、平等協(xié)商”的原則妥善解決，確保確權(quán)登記工作平穩(wěn)有序開展，從而防范因確權(quán)工作引發(fā)的相關(guān)社會穩(wěn)定風險。
二、規(guī)范流轉(zhuǎn)程序，防范無序流轉(zhuǎn)風險。
依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序，是防范風險的基礎(chǔ)，因為土地流轉(zhuǎn)中契約交易行為的規(guī)范將降低流轉(zhuǎn)各方的風險。目前，土地流轉(zhuǎn)自發(fā)行為居多，流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范，農(nóng)民利益得不到保障，部分基層干部為了自身利益追求高流轉(zhuǎn)率，不顧實際以行政手段過度推進土地流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致規(guī)模過大，存在各種潛在風險。為了防范流轉(zhuǎn)無序的風險，要注意以下四點：
【一】要合理確定規(guī)模。國外社會轉(zhuǎn)型期土地經(jīng)營的經(jīng)驗教訓(xùn)表明，在一定的社會經(jīng)濟條件、生產(chǎn)力水平與管理水平條件下，農(nóng)村土地的過分集中，過大的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模，會產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟”的現(xiàn)象。因此，土地經(jīng)營規(guī)模不是越大越好，應(yīng)當有一個適宜的范圍。各地應(yīng)該根據(jù)區(qū)域特征、土地條件、作物品種以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等多種因素以及農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移情況、農(nóng)業(yè)機械化水平和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，研究確定本地區(qū)土地規(guī)模經(jīng)營的適宜標準，一般以相當于當?shù)貞艟邪恋孛娣e10至15倍的土地經(jīng)營規(guī)模為宜。
【二】要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同。要求使用統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)合同文本，明確土地流轉(zhuǎn)的形式、期限、流轉(zhuǎn)價格及流轉(zhuǎn)雙方權(quán)利等。
【三】要構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺。完善縣市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級流轉(zhuǎn)服務(wù)與管理網(wǎng)絡(luò)，保證有專門的部門和工作人員負責受理、審批、審查及備案工作，為流轉(zhuǎn)雙方提供信息發(fā)布、政策咨詢、價格評估、合同鑒證等服務(wù)，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的各個步驟和程序進行規(guī)范。
【四】要完善土地流轉(zhuǎn)風險防范機制。一方面，要大力發(fā)展農(nóng)業(yè)保險制度，降低經(jīng)營風險和自然風險；另一方面，要完善土地流轉(zhuǎn)風險基金制度或土地租賃費提前預(yù)付制度，以用于經(jīng)營失敗后支付農(nóng)民的收益損失，確保防范農(nóng)民收益風險。
三、嚴格用途管制，防范糧食安全風險。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，必須保障流轉(zhuǎn)后的用途不變，防止流轉(zhuǎn)后出現(xiàn)“非農(nóng)化”和“非糧化”現(xiàn)象，保障國家糧食安全。
【一】要根據(jù)當?shù)刂黧w功能分區(qū)及資源環(huán)境條件制定農(nóng)地利用規(guī)劃和農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，按照“農(nóng)地農(nóng)用，產(chǎn)業(yè)集中”的原則，制定引導(dǎo)農(nóng)用地向當?shù)氐膬?yōu)勢產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)的規(guī)劃。
【二】要建立嚴格的工商資本進入農(nóng)業(yè)的準入與監(jiān)管制度，對工商資本租賃農(nóng)戶承包地要審查企業(yè)的資質(zhì)和防范風險的能力，尤其要加強事后監(jiān)督，嚴防流轉(zhuǎn)承包地用途發(fā)生改變。
【三】要強化政府責任，設(shè)定一個合理的土地流轉(zhuǎn)“非農(nóng)化”和“非糧化”比例或數(shù)據(jù)，作為地方政府考核的硬指標，以保障土地流轉(zhuǎn)后用途不改變，確保種植糧食面積不減少。
【四】要完善農(nóng)業(yè)補貼政策與土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)激勵制度。一方面，對于流轉(zhuǎn)后“非農(nóng)化”和“非糧化”的農(nóng)用地不給予補貼；另一方面，出臺具體土地流轉(zhuǎn)措施，對于流轉(zhuǎn)后沒有改變土地用途的規(guī)模經(jīng)營主體，分別從財政、金融、基礎(chǔ)設(shè)施等方面給予一定的政策支持，如安排一定額度的土地流轉(zhuǎn)專項扶持資金，給符合要求的規(guī)模經(jīng)營主體按照流轉(zhuǎn)合同期限及流轉(zhuǎn)規(guī)模面積給予一次性補助。
